울산산단 미가동업체 급증…은 좀 뒤집어 봐야 할 것이...

1.

여기 계신 분들이 교과서?에서 보셨던 울산의 장대한 산업단지는

'국가산업단지'입니다.

현대중공업 현대자동차 한국석유공사 에스오일 롯데케미컬 SK계열(이노 에너지 케미 등) 부터 시작해 

대기업들 중견기업들이 모여 있고요

이미 몇십년 전에 준공 끝나고 꽉 차 있어요.

저도 이번에 찾아보며 알게 됐는데, 시내는 이름이 "울산미포산단"

(아마 현중이 제일 먼저 만들어져 남구, 북구, 동구에 걸친 산단은 동구의 지명 "미포"로 붙였나 봅니다)

시외는 이름이 "울산온산산단"입니다. 

2.

울산광역시 면적이 서울보다 크다 보니, 소위 빈 땅은 무지하게 많습니다.

그리고 울산은 대중교통은 기대 안하는 동네라서 직원들의 자차 출퇴근이 많아 

도로만 연결되어 있으면 공장을 어디에다 박아놔도 돈 잘 주면 일할 사람을 구하기가 어렵지 않아요

그래서 최근 10년 사이에 머나먼 외곽 지역에 일반산단(나랏돈) 민영산단(민간자본) 많이 늘어났어요.

테마는 신재생에너지, 원자력, 자동차, 수소, 로봇, 2차전지, 2차전지, 2차전지 ㅋ 다양했죠.

다 코로나 팬데믹 이전부터 계획하고, 진행하고, 

그러다가 코로나 팬데믹이 오자 민영산단 두어개는 빠그라지고 

일반산단이야 나랏돈으로 하니 이미 시작된 건 1,2년 연기는 되어도 완공은 했습니다.

3.

원래 울산 산업단지 공식이요,

회사가 땅을 분양 받으면 중진공을 통해 매우 낮은 이율로 은행대출을 받아 토지 대금을 치르고 공장까지 올립니다.

그럼 회사는 원래 가지고 있던 공장은 팔아서 수익화를 하거나, 알박기 하면서 임대를 주고

새로 올린 공장에서 5-10년 잘 쓰다가 새로 산단이 생기면 갈아타는 식으로 부동산 놀이를 했단 말이죠.

부동산 불패다 보니 새로 일반산단이 생긴다 하면 다들 몰려가서 분양경쟁율이 막 10대1 했어요

그 공식이 성공한 마지막 일반산단이 아마 남구 테크노파크 산단일 겁니다 (얘네가 제 기억에 2018년인가 19년 분양)

그 이후에 만들어진 일반산단은 재미를 못봤어요.

그나마 서생? 그쪽이 원래 분양가보다 훨씬 낮은 가격으로 미분양 토지를 풀어서 

그거 받아간 사람들은 그래도 돈 좀 만질 예정입니다. (원래 분양가로 산 사람들은 또이또이..)

4.

'미가동업체'라는 개념이 땅이나 공장은 들고 있는데 영업이나 임대를 안 한다는 의미라서요 

기업이 땅값 상승을 노리고 산단 분양을 덜컥 받고 공장을 올렸는데

외곽 지역에 위치한 산단은 뭐

사업수익도 없고 임대도 안나가니 멀쩡하던 업체들도 대출이자로 무너진 데가 좀 많죠

(몇몇은 은행 대출도 안나와 분양 자체가 취소되었는데 오히려 계약금만 날린게 운 좋은 케이스..)

그러니 기존 산단의 업체라면 (특히 국가산업단지) 회사 경영이 어려워 부득이하게 미가동업체가 되었을 수도 있지만,

제가 돌아다녀 보면 '임대 현수막'이 많은 걸로 봐서 상가처럼 높은 임대료로 땅을 놀리고 있거나

부동산 욕심 때문에 무리하게 확장하다가 넘어진 업체들도 꽤 많다고 봅니다.

5.

간단히 말해, 수요가 줄어든 영향도 있겠지만

급증한 것은 공급이 너무 많아진 탓이라고 봅니다.