부동산 고점 신호
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지금이 서울 아파트 시장이 하락으로 전환되는 고점일까요?
몇가지를 짚어 보겠습니다.
- 고점 신호로 보이는 점.
. 역대 최장기간 상승 피로감
. 절대적으로 높은 금리
. 상급지의 하락
. 30대의 추격 매수
. 하락론자(이광수 한문도 등)의 입장 변화
- 고점 신호가 아닌 요인
.외곽지역의 전고점 가격 미회복
.전세난으로 인한 실구매(갭투자 아님)
.거래량이 받쳐주는 상승세
모두(하락론자 이광수까지)가 상승을 예측하는 지금이 고점인지 주의깊게 봐야할 시점입니다.
여러 요인이 있겠지만 가장 중요한건 가격입니다. 2022년 고점을 넘어서는 가격으로 간다면 주의를 기울여야 합니다.
덧붙여 이광수 전문가가 하락을 예측하는거는 정부정책의 후퇴를 비판하는겁니다.
제가 보기에는 처음부터 옳은 분석과 예측은 하고 싶은 생각도 없어 보입니다. 그저 분노와 울분을 보여주며 지지를 얻고 싶었던거 아닌가 합니다.
이제는 정부의 작은 후퇴를 명분 삼아 살짝 자세를 고쳐잡고, 본인의 예측실패를 전부 정부탓으로 돌려 놓으려 하는거겠죠.
댓글 37
선생님 말씀 지당하신 말씀 인듯요^^
부동산 이나 주식이나 금리 를 무시할순 없는게 상식 아닐까요
지방은 소멸 수도권은 과밀이니까요
지약 균형발전은 아직 먼 얘기고...
당분간은 더 오를것 같네요
(피로감 같은거 없다는 의미)
상급지 하락은 이재명 정부의 부동산정책 때문이겠죠.
30대의 추격매수 이재명 정부의 부동산정책 때문이겠죠.
지금 하락하는 부동산은 정책에 의한 강제적이고 일시적인 하락일 뿐입니다.
그럼 서울 부동산이 하락하는건 언제일까?
대한민국 인구소멸이 계속되어 서울에서 모든 인구를 수용하고도 집이 남아돌게 되면
그 때 부터는 진정한 하락이 시작될겁니다.
이건 아파트 버블이 점점 커지는 상황 이라는 생각이 들고, 예전 네델란드 튤립 버블이 연상됩니다..
1600년대 네델란드 튧립 버블때는 최상급 튤랍 종근 하나 가격이 암스테르담 고급 주택 한채 가격이었어요.
합리적으로 생각하면 종근 가격이 말이 안되지만 모두가 오른다고 생각하면 오릅니다.
모두 다 아파트 가격이 오를거다라고 생각하면 무조건 오릅니다. 아파트 공급 한다고 해서 가격이 하락하지 않아요.
정부에서 조세제도와 금리정책으로 아파트 기대 수익률을 확 꺽지 못하면 버블의 정점까지 간다고 생각합니다.
지금 고점이다 폭락이다 하는 사람도 그래서 서울 안 살거냐 내지는 지금 살고 있는 서울 아파트 내려놓을거냐 나보고 밀려나라는거냐 하며 버럭하겠지요
금리? 글쎄요? 공급 관련해서는 사실상 노태우가 최고 성군이었을지도요 ㅎㅎ
금리
현재 3.0%
전저점 2.5%
활황인 시장을 꺾을만큼 영향력 생길 시점 4.5%~5.0%
이유는,
서울 아파트 가격을 결정하는 요소가 너무나 많은데 어느 한두가지로 큰 방향을 바꾸는걸 못 봐왔습니다.
금리가 영향을 미치려면 아래 조건에서는 0.5만 올라도 영향이 오는데,
- 국내 거시환경 지속적 악화
- 공급 풍부
- 수요 위축
기준금리가 3.0에서 4% 넘어가면 그만큼 은행권에서는 또 주담대와 기준금리차 버퍼 낮춰서 실질 주담대 금리 인상 낮출거고(반대 형상 작년 내내 작동)
따라서, 지금은 금리 영향보다는,
- 거시환경 역대급 호황
- 매수단 자신감 최대(수출기업 특수)
- 수요공급 엉망
이게 금리보다 더 큰 요소 같고, 금리가 지금보다 대폭등 하면(앞으로 두세차례 더 오르는거로는 택도 없을겁니더) 그때는 금리가 모든 요소를 다 잡아먹을 거구요
서울외곽 인근경기도가 그렇게 올랐는데 떨어질까요? 인구소멸때문에 수도권 집중화는 심화 될건데요
문재인 대통령 시절 정책으로 다주택자 1차 정리 되었구요
금리가 오르면서 금리 영향 받는 물건들도 2차 정리 되었구요
LTV DSR 각종 규제로 인해 금리에 영향을 받는 대출이 그렇게 많이 남지 않았습니다.
금리는 일시적인 지연효과만 있죠 경제 침체기에만 집값이 떨어지니까요
세금 금리보다는 경제 침체기를 기다리는 게 맞겠죠 근데 침체기가 오면 또 집을 못사지요
떨어져도 내가 살집은 있으니 실거주를 위한 집은 마련하는 게 좋죠
떨어지길 기다리면 집을 아예 못살거에요
그런데 반도체와 방산 등의 수출이 잘 되서 체감 경기는 좋지 않지만 대기업으로 인한 경제 지표가
좋아요 그냥 대출만 막는 정도에서 정책을 폈으면 모를까... 규제를 걸어서 전월세 물량은 증발 시키고
15억 대출은 해주면서 전부 15억에 키맞추기 하는 현상이 생겼죠
서울과 주요 핵심 수도권은요
전월세는 금리가 상승함에 따라 같이 상승. 즉 앞으로 임대수익율과 세금전가요인으로 인해 급격한 상승이 예상되네요
단순 매매가 하락보다 더 암울한 시나리오입니다
결국 공급없이는, 그게 청약이든 재건축재개발이든 미래수요를 달래지않는이상 이상태가 지속될거같습니다
물론 서울,수도권 안에서도 양극화는 심해지겠지요 더 나아가 슬럼화도 동반될거고요
그리고 청약이든 3기신도시든 재개발재건축이든 임대주택이든, 뭐 하려해도 지어질때까지 대체주택수요든 대기수요든 최소 4,5년 길게는 10년 이상의 전월세수요를 유발하는데 이것에 대한 대책이 없죠
그냥 주거 리스크, 주거비 덜 드는 방향으로 선택해야죠.
수도권 아파트값은 내려봤자 50%지만, 오를땐 300~400% 더라고요..
어차피 내집마련은 사람이라면 누구나 당연히 해야 하는 일인데
고점 같으니까 안하고 지켜보겠다 하는 식의 결정이 더 리스크가 크지요.
더구나 서울부동산 거품론도 마찬가지로 지긋지긋...
금리 인상 효과는 분명 있을거고 그래서 떨어진다 한들 전체적으로 보면 보합일 가능성이 커 보입니다.
그리고 서울 부동산 상위권~최상위권은 사실상 그들만의 리그라 이전에도 가격이 오르락 내리락 했었습니다.
그리고 부동산 거품론 거론하는 사람들은.. 제발 부동산 관련 대출을 은행에서 한번이라도 알아봤으면 좋겠습니다.
이재명 대통령 이전, 윤또라이 이전, '영끌족' 이라는 단어 자체가 처음 나오기 이전부터
1, 2차 은행권에서는 대출을 받을때 이미 ltv이니, dsr이니 해서 대출자에 대한 제한을 계속 해왔습니다.
그러고서도 정부가 바뀌어도 대출 제한은 심해지면 심해졌지 풀어주진 않았죠.
더구나 미국이나 일본 처럼 부동산 관련 파생 상품이 있고 그거에 투자가 많았냐 하면 .. 한국은 그런 파생 상품 따위가 아예 없죠.
애초에 부동산 거품이 생길 수가 없는 상황이죠.
지금의 부동산 가격 상승? 사실상 서울 부동산은 수요가 공급보다 비교할 수 없는 정도의 엄청난 초과 수요 상태인데 이런 상황에서는 뭘 하던 부동산 가격은 올라 갑니다.
근데 이런 상태에서 부동산 거래까지 막는다..? 이건 당연히 오르죠. 아니 올라가라고 압박한거죠. 지금이야 거래가 안되서 가격 갱신이 제대로 안되니 멈추거나 내려가는 것 처럼 보일텐데.. 거래 제한이 풀리는 순간 반사작용으로 엄청나게 튀어 오를겁니다.
진짜로 서울 부동산이 안정화되고 거기다 내리는걸 보고 싶으면... 서울은 개발 멈추고 서울 개발할 예산 자원 모두 지방으로 뿌리면 됩니다.
그게 안되서 이 꼬라지고요
그게 고점인거..죠?
나머지가 오르는 상황이라.
힌동안 초고가 제외한 알짜는 오를거 같아요.
그 뒤에는 모르겠습니다.