서울 아파트 현시점 매매보다 월세가 경제적으로 우위인 이유
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안녕하세요. 저는 서울에서 자가 소유 중입니다. 하반기 기준금리도 오를거고 부동산산 가격 하락 압력이 커질 텐데, 과연 현시점에서 집을 매수하는 게 재무적으로 얼마나 합리적일지 계산해봤습니다. 수치적인 논리적인 오류가 있다면
지적해주시면 감사하겠습니다.
(계산과설명의 일부는 AI의 도움을 받았습니다)
기준은 서울 84㎡ 국평 13억 아파트, 월세는 평균 시세인 보증금 1억/월 260만 원입니다. 현재 가진 현금이 10억이라고 가정하고, 매매 시에는 3억을 주담대(연 4.2%)로 조달, 월세 시에는 9억을 정기예금(세후 연 3.2%)에 넣는 조건으로 10년(120개월) 거주 기준으로 상각했습니다.
1. 순수 금융비용 (기회비용과 이자 비용만 볼 때)
13억 집을 사기 위해 내 돈 10억을 넣으면, 포기해야 하는 예금 이자(기회비용)가 월 약 266만 원입니다. 여기에 3억 대출 이자가 매달 105만 원씩 나가죠. 즉, 자가 거주의 순수 자본 비용은 월 371만 원입니다.
반대로 1억 보증금 걸고 월세 260만 원을 내는 경우를 볼까요? 보증금 1억에 대한 기회비용(월 26만 원)과 실제 내는 월세를 더하면 실질 주거비는 월 286만 원입니다.
대출 이자율이 예금 이자율보다 높은 역마진 구조 탓에, 숨만 쉬어도 매매가 월세보다 달마다 85만 원씩 더 나갑니다.
2. 세금 및 유지비
문제는 취득과 보유에 들어가는 비가역적 비용입니다. 매수할 때 취득세랑 수수료로 당장 5,300만 원 정도가 깨집니다. 10년(120개월) 길게 살아도 월 44만 원꼴이죠. 여기에 재산세, 장기수선충당금 등 집주인만 내는 유지비가 월 23만 원 정도 듭니다. 반면 월세는 초기 중개수수료(10년 환산 시 월 1만 원꼴)가 전부입니다.
3. 최종 결론
전부 합산한 10년 평균 실질 월 거주비는 매매 약 438만 원 vs 월세 약 287만 원입니다.
매달 151만 원, 10년이면 약 1억 8,100만 원이나 매매가 불리합니다. (대출 원금 상환액은 내 자산이 되므로 제외하고, 순수하게 '소멸하는 비용'만 계산한 결과입니다.)
결국 지금 10억의 현금과 3억의 대출을 껴서 13억 아파트를 산다는 건, 10년 뒤에 비용 손실액인 1억 8천만 원 이상 집값이 무조건 오른다는 데 배팅하는 것과 같습니다. 집값이 이 허들을 넘지 못한다면 재무적으로는 명백한 손실입니다. 집값 우상향에 대한 확신이 없다면, 목돈을 굴리면서 월세로 거주해 유동성을 쥐고 현금흐름을 방어하는 게 현재로선 꽤 합리적 선택이 아닌가 합니다.
댓글 45
월세도 많이 오르고 전세는 거의 없다시피 하니 시장이 패닉이 된거 아닌가 합니다
1.8배가 오른다는 조건이라면 모를까요...
여우의 신포도급이네요
전세가 사라지면 장기적으로는 무조건 매매보다 월세비용이 비싸집니다.
지금은 전세가 월세 상승의 허들을 만들어주고 있기 때문에 저렴해 보이는거죠.
그리고 10년 거주라면 전월세 산다고 쳤을 때 3번 정도는 이사해야 합니다.
1회 이사에 이사비와 가전 가구 교체비용 등이 일이천만원 정도 수반 됩니다.
2. 13억 아파트 매매가가 10년간 연평균 1.3% 이상 상승하지 않는다.
3. 자가/임차 사이에서 오는 정신적 손익은 미반영
세 가지 조건이 충족되면 말씀하신 내용이 맞는데
글쎄요. 저는 회의적입니다.
과거에 허접하게 계산해 놓고 집 구매는 미친짓이다라고 질러놓고는 사회생활 막 시작한 사람들에게 이상한 믿음들을 심어준 글들이 최악입니다.
특히 아이가 있으면 더 그렇지요.
물가 상승률도 못 따라가는 손해보는 상품 라고 생각합니다.
자산으로 계산한다면 매매시 내가 낸 돈은 순전히 나의 재산이 되는거며 또한 13억짜리 아파트가 10년간 2억이 안오를리는 없어보입니다.
문재인정권이 시작된 2017년부터 2026년까지
9년간 월세와 집사는 것 중 어떤게 이득이었는지
검토해보시면 집사는게 얼마나 중요한지 알 수 있어요
앞으로 어떻게 되야한다. 될 것이다. 이런말 믿지마세요
과거에 이런정책일때 폭등했고 이럴때 폭락했다.
지금은 어떻게 해야할까.. 를 고민해야죠
경제에 자신의 신념,감정과 선악 얘기하는 사람을
믿으면 골로갑니다.
한편으로 생각해보면 민주주의가 공동체의 가치를 지키기 위해서 억지로 떨어낸 모든 것들을 자본주의가 받아서 성장하고 있지 않나 싶습니다. 자본주의 영역인 부동산 시장도 마찬가지이고요.
월세는 10년간 그집에서 계속 살수 있느냐? 하는 부분입니다.
4년에 한번 혹은 최악의 경우 2년에 한번 이사를 가야 할수 도 있는데,
이사에 들어가는 시간, 비용등까지 따져봤을때 10년 거주로 보면 저정도 차이면 집값인상이 없더라도 매매가 나은게 아닐까요?
(물가상승률 기반)
50대 넘어 다들 후회합니다.
본인이 누울 자리 하나는 구입하시는 걸 추천드립니다.
모든 공과금을 매달 다 낼 수 없어서 번갈아가며 전기랑 가스랑 수도가 끊겼었지만,
자기 집이라면 편하게 굴러다닐수라도 있잖아요. 하다못해 가스버너로 라면 끓여먹으며 버틸수라도 있고..
전기, 가스, 수도 번갈아가면서 끊기는데, 집주인이 집 비우라고 독촉까지 해대면 더 끔찍하잖아요.
인테리어 비용 반영 안되네요
도배장판에 최소만 해도 드는돈이 적지않죠
두어번 옮길때마다 올라가는 월세나 보증금은요?
경제적으로 우위이건 뭐건간에
집주인이 계약연장 안하겠다 나가달라고 할 수 있다는 가능성이 항상 존재한다는것 자체가 얼마나 별로인지를요.
내집이었으면 까짓거 내돈주고 고쳤을 하자나 보수공사도
집주인한테 하나하나 연락하고 '그정도는 그냥 살아요' 하면 스트레스 견뎌야 하고
벽걸이 tv하나 못 하나 마음대로 못박고요
전월세를 살아보신적이 없는듯 합니다
근데 집이란게 단순히 금전적 목적으로 사는게 아니라서...
근데 연봉도 몇푼 안 되면서 영끌하는건 월세의 불안함보다 더 큰 스트레스와 자금낭비라서 다시 생각해봐야...
전세, 반전세도 살아보고 했지만 매수 전 오르는 집값을 보고있으면 속터지죠. 집 매수하고 최소 1.5배이상 올랐습니다. 전월세 살던 기간보다 더 짧은시간에요... 내가 그돈으로 투자해서 오르는 집값만큼 벌수있느냐?하면 전 아니라고 봅니다.
누가 뭐라해도 내가 발뻗고 살 집 하나는 갖고있는게 좋습니다.
다른건 차치하고 내집한채로 얻는 심리적 안정감은 돈 몇푼 이자보다 훨씬 가치가 있습니다
전셋집이다 보니 불편한게 한둘이 아니네요.
내 맘대로 뭘 할 수 도 없고, 중간에 집주인이 바뀌면서 실거주 한다 할까봐 신경 쓰일 일도 생겼고요.
최근 계약 갱신했는데, 2년만 딱 더 살고 집으로 들어가는걸로 아내와 협의 마쳤습니다.
평생 전/월세만 살았으면 몰라도, 자가 살다가 남의 집에 사는건 쉬운 일이 아니네요.
내 돈 반 은행 돈 반, 레버리지 총동원해 자산에 투자해야 수익률이 극대화되는데 지금 그게 안 되니까요.
올해 대출 총량 목끝까지 차올랐고, 하반기 금리 상승 예견으로 은행들이 대출 더 조이고 있는데
특히 생초까지 3억으로 준 마당에 생초 기회를 쓰는 건 정말 아깝죠.
서울도 이제 서울 나름이 될 것 같구요.
아닌 곳은 주거안정성 외에는 큰 이득이 없어 보입니다.