서울시 부동산 현황을 살펴봤습니다.

콩쓰v · 2026-10-20 15:59:03

조회 1,997 · 공감 0 · 댓글 16

우선, 거래량 부터 확인해봅니다.

아래 그래프는 서울시 부동산 정보 광장입니다.

※ 출처 : 부동산거래정보 > 부동산거래현황 > 아파트 동향

오늘 월세 데이터 소스로 여러 얘기가 나온 곳이죠.

거래량.png

26년 5월을 기점으로 거래량이 내려오고 있습니다. 10월은 집계중이니 제외하구요.

가계부채관리를 위해 전방위적 대출 규제를 시행한 시점입니다.

이사 성수기가 보통 가을철(9,10월)인데 확연히 감소한 모습을 확인할 수 있습니다.

전년과 비교해도 9,10월 8천건 이상인만큼 활황이었지만 올해는 연속적인 흐름상 거래량이 줄고 있습니다.

전반적인 추이로 보면 5개월째 거래량이 감소하고 있습니다.

아파트매물.png

아실 매물창입니다.

서울지역 아파트 매물 추이를 살펴봤는데요.

쉽게 말해서 활황기에는 매물이 나오는 족족 거래가 되니 없습니다.

이 시기를 거치고 잠잠해지면 매물이 하나둘씩 나오게 되죠.

통상 비수기 매물이 증가하는 걸 제외하면,

상단 거래량과 유사하게 매물 흐름이 이어지고 있는걸 확인할 수 있습니다.

최근 1개년만 보고 얘기드리지만

아시다시피 22년 말부터 24년 초까지는 부동산 냉각기였어요.

코로나 변수로 인한 초저금리의 유동성 파티를 즐기고 청구서를 받았던 시기죠.

고금리보다 경기침체로 인한 여파였어요. 지금은 상황이 다르죠.

대출규제와 고금리로 인한 유동성 축소가 본격적으로 와닿는 상황입니다.

25년 6월부터 거래량은 폭증하고 매물이 잠기며 서울 각지에서 신고가가 터졌습니다.

민주당 정부가 들어서면 오를거란 기대심리와 더불어 AI 인프라 폭발에 따른 경기 활황이 원인이었고

일부 정책의 우왕좌왕한 부분도 한 몫을 했죠.

한국부동산원에서 발표하는 매매가격지수는 역대 최장 89주 연속 상승을 했습니다.

그런데, 끝없이 오르던 강남,서초는 반대로 10주째 하락하고 있습니다.

강남,서초 등락이 뭔 상관이냐 하시겠지만 저긴 선행지표거든요.

상급지가 매수세가 끊기면 외곽 지역이 갭 메우기를 합니다. 지금 딱 그 시기죠.

얼추 마무리되면, 유동성 소진에 따른 하락 반전이 시작되는 시기가 도래합니다.

주식도 가파르게 오르면 떨어지듯 부동산도 마찬가지입니다.

서울 주요 지역의 우상향은 이견 없습니다만 사이클이 있는거에요.

거래량이 급감하는데 상승폭은 둔화(0.09% - 서울 9월 4째주 주간상승률. 전월 4째주 0.29%) 되는건 신호입니다.

거래가 줄어든 상태에서 실제로 거래된 1,2건의 최고가는 착시를 낳는거죠.

아직 국회를 통과하지 않았지만, 장특공제 한도(28년 20억, 29년 10억)가 논의되고 있어요.

장기 거주 1주택자분들은 고민이 되는 시점이죠.

물론, 서울에 공급되는 향후 3개년 공급량은 턱없이 부족합니다.

28년도에 금리+제도가 공급량을 극복할 수 있을지,

상관없이 가즈아를 외칠지는 그때가서 봐야합니다. 지금은 각자 자기가 원하는 말만 할테니까요.

정부는 공급량이 부족한걸 알기에 계속해서 메시지를 내고 있습니다.

본인의 자산과 미래 가치를 잘 계산해보셔서 매매를 하시는겁니다.

등 떠밀려 사게 되는 상황이 꼭지에서 잡는 상황은 되지 않기를 바라는 마음에서 써봤습니다.

Ploum · 2026-10-20 16:02:52 · 공감 1

이재명이 하는 비정상적인 세제개편이 몇년 갈거같아요?
28년 총선에서 민주당 국회의원 다 학살이거든요
콩쓰v · 2026-10-20 16:05:52

@Ploum님 양당에서 거대당으로 표를 줬는데 못하면, 국민들이 적절히 균형을 맞추지 않을까요. 희망사항은 잘 들었습니다.
Ploum · 2026-10-20 16:07:40 · 공감 1

@콩쓰v님 민주당 국회의원 학살이 희망사항인가요? 정해진 미래같은데요
동네오빠 · 2026-10-20 16:10:21

@Ploum님 민주당이 계속 선거에서 잘 이기길 기대하고 바라고 있습니다!
세음 · 2026-10-20 16:12:02

@Ploum님
부동산 주가 문제 많지만 민주당이 질것 같진 않습니다 여전히 집권2년차 대통령이고 총선은 아직 1년도 넘게 남았습니다
콩쓰v · 2026-10-20 16:12:03

@Ploum님 본문과는 자꾸 별개의 내용이라 대꾸할게 없네요. 열심히 활동하십시요!
coffeeboy · 2026-10-20 16:22:22 · 공감 1

@콩쓰v님
못했는데 뭐가 이뻐서 균형을 맞춰줘요??
클까성 · 2026-10-20 16:23:23
유들 · 2026-10-20 16:09:35

"고금리로 인한 유동성 축소" 가 와닿습니다. 고금리에 대한 방책은 오랜 기간동안 단상에 올라오지 않은 주제인지라.. 더욱 그렇군요.. 한국의 경우 외부금리 (타국의 금리)로 인해 영향을 받는 범위는 "부동산 외의 자산"으로 한정되어 타격이 강하진 않았지만 "한국이 주도하는 고금리"는 어떤 대책이 나올지 슬슬 고려해볼 사안같습니다.
콩쓰v · 2026-10-20 16:24:49

@유들님 공감합니다. 말씀대로 가계부채에는 개인 부동산과 신용/기타 대출등이 포함되어 있죠. GDP 대비 가계대출보면 80% 이러지만, 주담대 비율만 보면 45~50% 정도죠. 수년간 DTV,DSR등으로 대출 규제를 강화했기에 비율이 다른 나라에 비해 준수합니다. 그런데 통계에서 제외되는게 집 주인의 전세보증금이죠. 세입자는 은행을 통해 대출 받지만, 그 돈은 집주인 입장에서 사금융이거든요. 이걸 갭투자 하던 뭘하던 통계로 잡히지 않죠. 무엇보다 가계 자산 70%가 부동산에 묶여 있는게 가장 큽니다. 빚이 없는분들은 전혀 상관없겠지만 말이죠.
어머 · 2026-10-20 16:13:36

전 고금리 때문에 부동산 매매가 자체는 떨어지는데 월세가 상당히 오를거라고 봅니다. 월세 받는 사람도 금리 + 세금 타격을 받으니까요
콩쓰v · 2026-10-20 16:32:15

@님 전세대출 금리 부담과 전세사기가 엮여 있어 자발적 반전세가 증가하는 추세죠. 월세가 오른다는 부분은 공감하지만, 전가하는 것도 세입자의 월급 상한선이 있으니 크게 올릴 수는 없을거라고 봐요. 물론, 이 논리에는 매물이 보충되어야 가능한 시나리오입니다.
행복한내일 · 2026-10-20 16:23:38 · 공감 2

금리가 오르던 말던 서울 집값은 무조건 오른다는 분들 보면 참 답답하더라구요.

금리가 오르면 대출 여력이 줄어들고,
실물 자산이 현금 보유보다 가치가 줄어드는 국면이 생기는건 당연한 경제상식이죠.

당장 서울 집값 폭락하는 일은 없겠지만, 하락으로 전환 or 보합 정도는 충분히 예상해볼 수 있는 미래입니다.
콩쓰v · 2026-10-20 16:32:34

@행복한내일님 공감합니다.
주나파 · 2026-10-20 16:49:18

최근 강남쪽 부동산 거래가 주춤한건 토허제 및 15억 이상 대출제한, 25억초과 대출 제한 영향도 있는 것으로 알고 있습니다.
15억 이하, 9억, 6억 이하는 신생아특례, 보금자리론, 생애최초, 서민실수요자 대출 등이 가능하니 현재 서울외곽, 서울가까운 경기도가 오른걸로 알고 있습니다. 전월세가 없다보니 전월세 사시는 분들이 서울외곽이나 경기도권 집을 사려고 하시는거 같구요.

문제는...서울에 공급이 없네요. 아파트를 새로 지을 땅도없지만 오세훈시장도 재건축을 많이 허용하지는 않았으니까요.
lp2k · 2026-10-20 17:11:50

오랜만에 보는 합리적인 분석글입니다
시장은 예단하는게 아니라 여러가지 요인을 고려해 확률에 베팅하는 자세가 지금시장을 대하는 바람직한 자세라 생각합니다.

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