'다주택자가 집을 판다 해서 전월세 가격이 올라야 할 이유가 전혀 없다' 이준구 교수님
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경제사안 관련해서 의견이 엇갈리는 사회적 이슈가 발생했을 때
이준구 교수님이 등장하시는데 저는 반드시 참고를 합니다
보통 열에 아홉은 올바른 해석과 교통 정리를 해주시더군요
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이재명 대통령이 주택 투기와의 일전을 선포하자 예상한 대로 기득권층 여기저기서 어깃장이 날아들고 있습니다.
눈앞에서 거액의 불로소득을 잃게 된 사람들과 이들을 비호하는 세력은 이런저런 이유를 대며 날선 여론전을 벌이고 있는 중이지요.
다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 선언은 주택 투기에 대한 싸움의 서막에 불과한데 벌써부터 심상치 않은 전운이 감돌고 있습니다.
부동산 기득권층이 내세우는 반대논리 중 많은 사람들이 설득력 있다고 생각하는 것은 그 조치가 주택임대시장에 심각한 부작용을 가져올 것이라는 주장입니다.
다주택자가 주택을 팔아버리면 임대주택 공급물량이 그만큼 줄어들 것이고, 이와 같은 공급물량 감소는 주택임대가격, 즉 전월세 가격의 상승으로 이어져 서민들의 삶을 더욱 압박하게 될 것이라는 논리입니다.
얼핏 보면 그럴듯한 주장이지만, 곰곰히 따져 보면 일고의 가치도 없는 허황된 논리라는 것이 바로 드러납니다.
모든 거래에는 판매하는 측과 구입하는 측의 두 사이드가 있습니다.
다주택자에게 주택을 팔라고 압박하는 것이 전월세 가격의 상승을 가져올 것이라는 주장은 오직 판매측 한 쪽만의 상황을 보고 내린 성급한 결론입니다.
전월세 가격에 궁극적으로 어떤 영향이 미치게 될지를 예측하려면 거래의 다른 사이드, 즉 구입측의 상황까지 함께 고려해야만 합니다.
예를 들어 다주택자가 가진 주택 다섯 채가 팔리면 거기에 전월세로 살던 사람이 집을 비워야 할 테니까 임대주텩 공급물량이 다섯 채 줄어든다는 것은 맞는 말입니다.
그런데 그 다섯 채의 주택을 사는 사람들의 입장에서는 어떤 변화가 생길까요?
이제는 집을 샀으니까 전월세에 들어가 살 필요가 없어졌고, 따라서 임대주택에 대한 수요가 바로 그 다섯 채만큼 줄어들게 아닙니까?
이렇게 공급물량이 줄어든 만큼 수요물량이 똑같은 크기로 줄어든다면 전월세 가격에 오는 영향은 지극히 미미할 것입니다.
부동산 기득권층이 주장하는 전월세 가격의 일방적 상승이 일어나야 할 하등의 이유가 없다는 말입니다.
전월세 가격의 상승을 불러와 서민층의 삶을 더욱 어렵게 만든다는 것은 오직 반대를 위한 반대일 뿐 하등의 논리적 근거가 없는 허황된 주장일 뿐입니다.
그 가능성이 아주 희박하지만 다주택자가 판 다섯 채가 세입자가 아닌 주택보유자가 사들였을 수도 있습니다.
그러나 이 경우도 새로 집을 구입해 다주택자가 된 사람이 그것을 임대해 줄 수밖에 없을 테니까 임대주택 공급물량과 임대가격에는 아무런 변화가 없을 겁니다.
결론적으로 말해 다주택자가 판 집을 세입자가 사든 주택보유자가 사든 전월세 가격에 오는 변화는 지극히 미미할 것입니다.
반대론자들은 다주택자가 정부의 바람대로 집을 파는 것이 아니라 자식에게 증여해 주는 방법을 선택할 것이라고 지적합니다.
이렇게 증여로 처분하는 경우에는 주택가격 안정효과가 파는 경우에 비해 떨어질 것은 분명합니다.
그러나 이 경우에도 주택임대시장에 미치는 효과는 앞서 본 경우와 전혀 다를 바 없습니다.
증여를 받는 다주택자의 자식들이 임대주택에 대한 수요를 똑같은 크기로 줄일 것이기 때문이지요.
지금까지 살펴본 것처럼 단기적인 관점에서 볼 때 다주택자가 집을 파는 것이 전월세 가격의 상승을 가져올 하등의 이유가 없습니다.
장기적인 관점에서 볼 때는 다주택자가 집을 파는 것이 전월세 가격의 하락으로 이어질 가능성이 있습니다.
다주택자들이 집을 대거 처분해 주택가격이 실제로 떨어지는 결과가 나타난다면 주택가격과 연동되어 결정되는 전월세 가격도 하락세로 돌아설 것이기 때문입니다.
우리 사회에는 조금만 생각해 봐도 허구임이 뻔한 엉터리 주장들이 온 사회에 만연되어 있습니다.
보수언론의 보도를 보면 소위 그 방면의 전문가를 자처하는 사람조차 그런 엉터리 주장을 천연덕스럽게 하는 것을 알 수 있습니다.
부동산 정책과 관련해 그런 엉터리 주장들이 특히 많이 유포되어 있고, 그것이 지금까지 합리적인 부동산 정책을 추진하는 데 큰 걸림돌로 작용해 왔습니다.
요즈음 돌아가는 상황에 대한 내 솔직한 심경을 말씀 드리자면, 일전을 불사할 결의로 부동산 기득권층과 맞서고 있는 이재명 대통령에게서 사이다 같은 시원함을 느낍니다.
그의 말대로 이번이 우리 사회의 숙원인 주택가격 안정을 성취할 처음이자 마지막 기회인지도 모릅니다.
무주택자는 물론 이 땅에 정의가 제대로 서야 한다고 믿는 모든 사람들이 그의 성공을 위해 힘을 모아줘야 한다고 믿습니다.
댓글 42
그냥 전세없어지니 월세가 오르는거 겠져;;;
주택 매매가격은 가파른 하락이 예상됩니다. 하지만 월세 시장도 가격은 올라갈겁니다.
올라가더라도
결코 비현실적으로 상승하지 않을겁니다
근데 반대론자들은 이 부분을 초점 삼아 공포를 심어서 자기 의견을 합리화하는데 쓰고 있죠
그 지점을 교수님께서 지적하신거고요
가격은 좀 내리고 안정되고
전세은 완전 소멸할꺼고 (4년정도 지난후)
월세는 당장 올해 하반기 부터 오를겁니다.
개인적으로 영국수준의 월세에 수렴하리라 예상해봅니다.
김현미가 제대로 보여줬었죠.
존버할 능력이 없는 사람부터 손해보게 되어 있습니다.
다주택자가 내놓는 물량은 당연히 1순위 물량이 아니고 자기 매물 중 2,3순위 물량이 당연한 것이고
다주택자가 1주택이 된다는 것은 서울 인기지역에 공급 중인 임대 매물에 자가로 들어갈 확률이 올라가는 건데
단순히 +1 -1이니까 쌤쌤이다라고 너무 단편적으로 생각하네요.
그다지 살고 싶지 않은 매물은 늘고, 누구나 살고 싶어하는 매물이 더 줄어들게 될 수 밖에 없으니 전 월세가 폭등한다는 건데 어찌 저리 단순히 생각할 수 있는지.....
공생관계라는게 어느 한쪽이 피해를 보면 나머지 한쪽도 함께 피해를 보는게 당연한거고, 무주택자가 받는 피해는 결국 전세 매물 감소와 월세 상승이겠죠.
이 분 경제학은 잘 아시겠지만 부동산 생태는 전혀 모르시는 거 같습니다. 연구랑 교육만 하셨지 야생의 부동산 생태계까지 잘 아실리가 없죠.
장기적으로 보면 하락뷰는 어딜가나 패배하더라구요
임대차 2법(계약갱신 청구권)된다고 전세가가 오르지 않는다.
라던 주장들도 있었죠? 하지만 그 결과는....ㅠㅠ
전문가들은 하락뷰(곱버스 타는 사람하고 다를바가 없죠) 시장참여자들은 상승뷰를 이야기하는데 상승뷰가 더 잘 맞는건 어딜가나 비슷한것 같습니다
하지만 대중은 내 '입맛'에 맞는 '전문가'를 신봉하죠.
서울 및 수도권요지 아파트의 전세는 부족해지고 지방 아파트나 지역 관계 없이 빌라, 오피스텔의 전세는 남아돌게되어, 나라 전체로 보면 교수님말이 맞겠지만, 서울 및 수도권요지 아파트만 보면 전세가 부족해지고 그로 인해 전세/월세 가격이 오르게 될 겁니다. (이미 오르고 있습니다.)
최근 몇년 집값 급등으로 전세가 비율이 낮아진 편이어서 전세가가 집값을 밀어올리려면 아직은 시간적인 여유가 있긴 하지만, 향후 몇년 전월세 불안은 거의 기정사실이거든요. (이건 이번 정부 잘못이 아니라, 공급계획이 끊긴 박근혜 정권 말기로 거슬로 올라갑니다.) 거기에 토허제로 전세 물건은 줄어들기만 할 예정인지라 이거 어떻게 수습할 생각인가 우려스러운 상황입니다만.
토허제에서 다주택자가 판 물건은 무조건 집주인이 실거주해야 합니다. 즉, 하나 팔릴때마다 전세물건이 하나씩 줄어드는 구조란 말이지요. 다주택자 매물이 (충분한 물량이라 가정한다치고) 출회되면 매매가는 안정되지만, 딱 그만큼 전세는 뛰는 구조입니다. (전세가 비율이 50%에 훨씬 못미치는 상황에서 전세수요가 매매수요로 전환되지 않아요.)
그리고, 매매가와 전세가는 따로 놀아요. 투자수요가 들어올 수 있는 매매와 달리, 전세는 온전히 실거주 실수요에 의해서만 정해집니다. 매매가가 뛴다고 덩달아 뛰지 않아요.
개인적으로는 이 상황을 잘 풀었으면 하는 바램인데, 이 교수님 이야기하는 걸 봐선 행여 실패한 예전 정책을 다시 도입하는 방향으로 정책 입안자들이 잘못된 인식을 하게될까 두렵습니다.
문제는 전세수요가 매매수요로 전환이 일어나려면 충분한 대출 + 높은 전세율이 뒷받침되어야 하는데 지금은 전세율도 낮고, 대출도 안나와서 전환이 일어나지 않아요.
즉, 지금은 매매가와 전세가가 서로 간섭하지 않거든요. 따로 논다는 이야기이고요.
현실은 5월9일까지 매매 물건이 늘어나면서 매매가 안정에 도움이 되는 대신에(매수자가 집을 샀으니 매매수요가 1 줄었어요), 반대로 전세물건은 줄어들면서 (세입자가 집을 뺐으니 전세공급이 1이 줄었어요) 전세가는 오르는 구조가 되는 겁니다.
광역적으로 토허제에 묶인 상태에서는 거래 자체가 극단적으로 제약을 받기 때문에 이 상태에서 다주택자 매물이 예상 이상으로 출회되면 매매가는 상당히 안정될 수 있고, 딱 그만큼 전세가는 가파르게 뛰게 됩니다. 안팔리는 걸 억지로 팔아야하니 매매가는 하방압력을 크게 받지만, 토허제 자체가 전세 공급을 차단하는 상황에서 하나씩 야금야금 줄여가면 전세가는 시간이 갈수록 상방압력을 더 크게 받게 됩니다.
지금은 인구감소에도 불구하고 세대수 자체는 소폭이나마 증가 중이지만, 통계청 추계를 보면 세대수 자체도 2028~30년경에 정점을 찍고 감소로 돌아설 것으로 예상됩니다.
더 이상 주택공급이 되지 않아도, 그 집에 살 세대 자체가 감소하는 초유의 사태가 곧 시작됩니다.
뭐 소위 말하는 인기지역은 늘 바글바글하겠지만요.
다만, 어느 권역이건 결국엔 도심에만 사람이 모여살게 될 겁니다. 슬럼화는 언제나 외곽부터 진행됩니다.
근데 서울시내 지금도 싸게 들어갈수 있는 집은 많습니다. 아무도 안살려 하는 곳이라 그렇지.
이걸 왜 계속 부정하는지 모르겠음.
그래서 빌라 같은 건 아무리 싸고 좋아도 전세로 살지 매매하지는 않습니다.
2013년에 다들 봤잖아요? 집값이 싸졌는데 아무도 집을 안사고 나라에서 제로금리로 돈을 빌려준다고 해도 안삽니다.
자본주의 사회에서 인간의 근본적인 탐욕을 인정하고 그에 대응할 수 있는 수준의 정책을 펴야 합니다.
싱가폴처럼 내국인은 공공임대에만 거주하게 하고 외국인은 부동산 살 수 있게 하고.. 그렇게 하면 부동산은 잡히겠죠
그런데 그 전에 집권 여당은 가루가되어 소멸 될 것입니다..
사람들이 집을 사는것은 상승장일때죠.
정말 아이러니 하지 않습니까?
무주택자들을 위해 집값을 내리는 정책을 할 때는 집을 안 사고
반대로 집값이 오르는 분위기가 돼야 집을 산다는것이 말입니다.
그냥 보유세 부과하면 될일을 기형적인 시장을 만드는 이유가 뭘까요.
정책 만드는 사람들이 원룸 살 일은 만무하고 죄다 강남 고액주택 소유자니 규제책을 내놓으면서 정작 자기는 손해 안보는 정책을 짜기 때문 아닌가 싶습니다.
물론 그 사이에 다주택자 중에 망하는 사람들 나오겠죠. 이미 좀 나왔습니다. 요 몇 년 사이 지방 다가구 소유 다주택자들은 엄청난 재산상 타격을 입었어요. 현 정책의 결과는 이미 남미에서 실증되어 있습니다. 더민주에서 하는 부동산 정책 문제가 유럽이나 남미에서 했다가 부작용이 해결이 안되고 있는 걸 그냥 끌고 와서 하려고 하는 겁니다.
서울 집값 미친듯이 튄 이유가 다주택자 때려서 그런건데, 그걸 더 세게 하면 결과적으로 모두가 불행해지게 됩니다. 너도나도 1주택이고 유통물량이 적으면, 이사가기가 엄청 힘들어져서, 처음부터 좋은 곳에 살아야 해요. 이걸 다들 깨달아서 너도나도 똘똘한 한 채 외치다 보니까, 지방은 다 죽고 서울 상급지 아파트만 수요가 폭발한 겁니다. 다주택자 조이면 조일수록 결론은 똘한채에요. 여기에 추가로 보유세를 올리면, 다음은 소득에 따른 주거지 분화가 확정되는 겁니다. 미국처럼 보유세 올리면, 미국처럼 백인, 흑인, 아시안 사는 곳 칼로 자른듯이 갈라지는 거에요.