[이재명 대통령 분당주택 매매] 2주택자도 주담대가 가능한 방법
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저는 지속적으로 이재명 정부의 현 부동산 및 세제 정책에 대해 강렬하게 비판해 왔었습니다만,
그리고 분당 주택 거래시 사용한 셀러 파이낸싱 편법에 대해서도 매우 비판적인 시선을 가지고 있습니다만...
https://www.clien.net/service/board/park/19288672?od=T31&po=0&category=0&groupCd=CLIEN
위 글에서 매수자가 어떻게 기존 주택에 1금융권 근저당이 걸릴 수 있는지 의혹을 제시하시는 분들이 계셔서, 제가 아는 한에서 설명드리고자 합니다. (제가 이 건 과 관련해서 이재명 대통령을 변론하게 될 줄은 꿈에도 상상하지 못했네요 ㅠ.,ㅠ)
결론부터 말씀드리면, 현재 "전세 퇴거자금대출"의 경우 한시적으로 2주택자에게도 1금융권 주택담보 대출이 실행 가능합니다.
현재 이재명 대통령의 기존 주택 A를 매수한 매수자가 셀러파이낸싱을 이용하여 A에 17억 근저당을 잡아 놓은 것은 많은 분들이 이미 알고 계십니다.
그리고 이 매수자는 향후 자신의 기존 주택 B를 매도하여 근저당 17억을 정리하겠다고 약정한 것으로 보입니다. (실제 대출액은 14~15억 추정)
그리고 원래 계획은 B에 있는 세입자의 퇴거 날짜에 맞추어 B 매도를 계획했을 것입니다.
하지만, 토지거래허가제 및 각종 규제들로 인하여 매물 회전이 어려운 상황이라, B 주택의 전세 퇴거 날짜와 매도 날짜를 맞추기가 매우 힘들었을 것으로 추측됩니다.
이 경우를 합법적으로 해결할 수 있는 방법으로 "전세퇴거자금대출"이 있습니다.
1. 처분 조건부 약정 (일시적 2주택 인정)
안타깝게도, 이 매수자는 이 조건을 사용하지는 못합니다. 이 조건은 B 주택 외의 다른 주택을 곧 매도하겠다는 조건이 들어가기 때문에 사용할 수 없습니다.
2. 규제 강화 이전 임대차계약에 대한 예외 적용
만일 B 주택의 세입자가 2025년 6월 27일 이전에 임대차 계약을 체결했다면, 2주택자도 전세 퇴거자금 대출 실행이 가능합니다. (지금 시점에 퇴거한 것을 보면, 당연히 그 이전 계약일 것이라고 보이네요)
다만 전세퇴거자금 대출시 다음 둘 중 하나의 약정서를 써야 합니다.
(1) 1년 안에 집주인이 직접 입주하겠다는 약정서 - 이번 건에는 사용할 수 없는 방법입니다.
(2) 1년 안에 후속 세입자를 들여서 퇴거자금 대출을 상환하겠다는 약정서 - 이것을 썼을 것으로 추정됩니다.
단, (2)를 약정했을 지라도, 중간에 해당 주택을 매도하여 중도상환하는 것은 약정서 위반에 걸리지 않습니다.
결론: 아마도 매수자는 전세퇴거자금 대출을 실행하여 세입자를 퇴거시켜서 집 B를 빈집 상태로 만들어 놨을 것이며(강력한 추정), 주택 B 역시 이미 매도 계약을 체결했을 가능성이 있고, 주택 B 계약금 + 중도금으로 주택 A에 대한 17억 근저당을 해결했을 가능성이 있습니다.(약한 추정)
p.s. 이재명 대통령의 주택 정책에는 강력히 비판하고 있습니다만, 저 거래의 매수자가 불필요하게 욕을 먹을 필요는 없을 것 같아, 합법적으로 가능한 시나리오를 정리해 보았습니다.
p.s2. 이렇게 복잡한 예외의 예외 방법을 써야만 합법적인 거래가 가능하다면(편법까지는 아닙니다), 이것 자체로도 현재 부동산 정책을 충분히 비판할 수 있다고 생각합니다.
댓글 10
제가 작성한 p.s2도 한번 봐 주시기 바랍니다. 이 상황을 만든건 지금의 누더기 규제입니다. 굳이 무엇을 비판해야 한다면 저라면 누더기 규제를 탓하겠습니다....
이재명 대통령을 비판한다고 해서 작전세력이라고 퉁치면 안되지요...
불법이 아니라고 비판하지 말라는 것은 생각해볼 여지가 있습니다.
정석대로 하는것, 법의 빈틈을 이용하는것, 불법의 영역 모두 다른 영역입니다.
재벌들의 상속이 대부분 불법은 아니지만 법의 빈틈을 이용하는데 비난받는것과 같은데요.
일반인들이 외곽에 카페만들어서 상속하는 것도 마찬가지이구요
세입자에게 전세나 월세로 내놓고 있었던 주택일까요
전세로 내줬으면 본인도 다른 곳에서 전세나 월세 살고 있었을까요
제가 본문에 링크한 글에 따르면 B에 농협 근저당을 새로 걸었다고 한 것을 보아, B에 세입자가 있었을 것으로 추측됩니다.
17억이 아니라 27억을 대출받았어야 합니다.
왜냐면 제가 알고 있기로는 전세금 10억 + 이재명론 17억이 매수자의 아파트 구입자금이거든요.
27억이 없으면 1년안에 입주할 수 없습니다.
그리고 27억이 아니라도 전세퇴거자금대출이 17억이 나오나요?
여러모로 매수자의 구입방법이 절대적으로 무리를 한 것은 틀림없습니다.
제가 설명한 부분은 주택 B 주담대는 문제가 없는 시나리오가 존재한다는 것 까지입니다.
지속적으로 밝혔듯이 주택 A에 대한 셀러파이낸싱은 저도 매우 부적절하다고 생각합니다.
최초에 매도요구 저항하실때 양지금호를 언제 매수하셨고 그곳에서 자녀를 양육하시고 노후계획 등등 여러 눈물겨운 사연 말씀하셨는데 유주택자들이라면 응당 다 겪었고 공감대가 있는 내용이었으니까요.