재개발 재건축이 주거환경을 어떻게 바꾸는지

댓글 56

1. 잣까는전문가 · 2026-09-22 14:23:09 · 공감 4

   원주민들은 하급지로 이동하겠죠.
2. airpenny3 · 2026-09-22 14:26:43 · 공감 1

   @잣까는전문가님 원주민들도 충분히 정착할 수 있습니다. 사업성이 잘 나오면 분담금이 0인 경우도 많습니다.
3. 레닌은혁명가 · 2026-09-22 14:27:59 · 공감 4

   @airpenny3님 없습니다.
4. 멋진통통이 · 2026-09-22 14:28:16 · 공감 1

   @잣까는전문가님
   요즘은 원주민 정착률이 50프로 넘습니다. 저희 아파트만 해도 60% 이상이었어요.
   그래서, 페라리와 포터을 같이 볼수있었습니다.
   그런데, 최근에는 포터는 인테리어공사한다고 가끔 보는데.. 초창기 한두대 보이던 개인택시는 안보입니다.
5. 잣까는전문가 · 2026-09-22 14:36:44

   @airpenny3님 제가 아는 분 동네가 목2동 신통으로 재개발 하는데 분담금이 9억이 나왔죠.. 그게 평균 분담금이라네요. 사업 진행하면 물가가 오르네 인건비가 올랐네 하면서 중간에 시공사가 공사비 올려 달라고도 하죠. 그것 또한 분담금 상승요인이구요.
6. airpenny3 · 2026-09-22 14:37:05

   @레닌은혁명가님 제가 조합원인 곳은 오히려 환급금을 받습니다. 너무 과거 얘기만 하시는 거 같은데요. 아파트 가격이 오르면서 사업성이 좋아져서 분담금이 엄청나게 줄어들었고 일부 구역은 환급도 받습니다.
7. 매드치킨 · 2026-09-22 14:40:01

   @잣까는전문가님
   @레닌은혁명가님
   
   요즘 원주민 정착률이 절반이 넘어요.
   
   추가로 재개발 분양권 가격 보시면,
   원주민들 분양권만 팔아도 그 동네 구축 아파트는
   삽니다. 노량진 재개발만 봐도 분양권이 20억인데요
8. 잣까는전문가 · 2026-09-22 14:40:10

   @airpenny3님 환급 받으려면 최소한 지분 40평은 들고있어야 환급 가능 합니다. 단독주택지나 다세대주택이 많은곳은 환급 받을수 있죠. 그런 곳이 서울에 얼마나 있을까요? 고덕 2-1 2-2도 다세대주택이었는데 몇년전에 재건축 무산 됐죠. 요즘은 2-2에서 다시 추진한다고 하는것 같기도 하고요. 아무튼 빌라 연립많은곳은 환급은 어렵습니다.
9. 랄라룰루 · 2026-09-22 14:43:59

   @잣까는전문가님 분담금 0원인 사업장이 있나요? 이건 진짜 특수한 경우로 보이는데요.
10. 하늘풀 · 2026-09-22 14:48:46

    @잣까는전문가님
    그렇게 되면 누군가 들어와서 빈자리를 채우겠죠
    누군가가 들어오면서 생긴 빈자리에는 원주민이 들어갈수도 있겠고요
    선순환이죠
11. airpenny3 · 2026-09-22 14:48:57

    @랄라룰루님 강서구 방화뉴타운이 제가 있는 구역인데 몇억씩 환급도 받습니다. 저 같은 경우도 작은 빌라에서 30평대로 가는데 분담금이 1억미만 혹은 0에 가깝습니다.
12. 잣까는전문가 · 2026-09-22 14:53:05

    @랄라룰루님 지분만 많으면 0이 아니라 환급도 가능 합니다.
13. 랄라룰루 · 2026-09-22 15:21:03

    @airpenny3님 재건축 대비 재개발은 정말 투자할만 하네요. 빌라 감정가가 그리 높지 않을텐데 조합원 분양가가 상상 이상으로 싸게 나오나보군요.
14. airpenny3 · 2026-09-22 15:37:22

    @랄라룰루님 감정가와 조합원분양가를 산정하는 시점이 비슷하면 큰 문제는 안 생깁니다. 감정가가 싸고 조합원분양가도 싸거나, 감정가가 높고 조합원분양가가 높거나 하니까요.
    다만 감정평가는 이전에 받았는데 무슨 사정으로 조합원분양가를 한참 뒤에 산정하면 그 시간 갭 때문에 둘의 차이가 많이 나서 다툼이 많이 나기도 합니다.
    
    하지만, 어쨌든 다 조삼모사고 결국엔 조합원 수 대비 일반분양을 얼마나 많이 할 수 있느냐가 모든 걸 결정 짓습니다. (조합이 삽질을 하지만 않는다면)
    제가 있는 곳은 조합원이 100명 후반인데, 일반분양이 200개 중반이라 사업성이 극단적으로 좋은 경우고,
    그렇지 않더라도 요즘은 일반분양가가 워낙 높아 일반분양수익으로 공사비를 내면 조합원은 분담금이 매우 적은 경우도 많습니다.
    (보통 아파트 재건축은 현재 용적률이 높아서 조합원 집을 늘리고 나면 최대 용적률에서 남는 게 적어서 일반분양 수익이 적어 분담금이 많은 경우가 많죠.)
15. 클까성 · 2026-09-22 14:23:19

    아래 이미지는 윗 사진의 개미마을은 제외하고 문화촌 쪽만 개발한 것 같은데요?
16. airpenny3 · 2026-09-22 15:21:43

    @클까성님 지도랑 조감도는 잘은 모르겠지만 개미마을도 개발 구역에 포함이라고 되어 있네요.
17. 바람처럼스쳐가는 · 2026-09-22 14:23:20

    지주택을 정부가 핸들잡고 단기간에 끝내버리면 공급량이 많아질텐데요..
18. airpenny3 · 2026-09-22 14:27:25 · 공감 1

    @바람처럼스쳐가는님 지주택을 허용하지 말고 재개발로 묶어서 관리하면서 가면 훨씬 성공할 확률이 높죠.
19. 랄라룰루 · 2026-09-22 14:36:27

    @바람처럼스쳐가는님 재개발은 원래 집 주인이 득이라도 보는건데, 지주택은 살던 사람을 현금청산 시키는 것과 다를바 없는데, 이걸 너무 풀어주면 안되죠.
20. 바람처럼스쳐가는 · 2026-09-22 14:58:40

    @랄라룰루님
    지주택은 조합이 땅 확보를 하기가 어려워 사업이 늘어지는게 위험요소이지
    땅만 확보되면 사업 방법은 두가지 모두 별 차이 없습니다.
    재개발이나 지주택을 원치않는 땅 주인은 청산 당하는것은 똑같고요
    지주택은 차라리 알박고 버티기라도 하면 되지, 재개발은 땅주인 조합 자동 강제가입이라 반대자 입장에서 운신의 폭이 더 적어요.
    몇 사람 알박기 때문에 그 동내 다른 모든 사람들이 낙후환경에서 괴롭힘당하는건 말이 안되죠
    
    지주택도 75% 소유권 확보하면 나머지는 강제 수용 및 청산 할 수 있도록 해줘야 돼요.
21. 랄라룰루 · 2026-09-22 15:12:43

    @바람처럼스쳐가는님 지주가 입주권과 청산 둘중 하나를 고르는 사업과 제 3자가 구역 정해놓고 지주는 현금청산할지 안할지를 고르는 사업이 어떻게 같나요.
22. airpenny3 · 2026-09-22 15:23:50

    @바람처럼스쳐가는님 지주택은 차원이 다릅니다. 지주택은 시작할 때부터 돈부터 납입하고 동의 거의 다 받을 때까지 하염 없이 시간이 가는 방식이고,
    재개발은 추진위, 구역지정, 조합설립, 감정평가, 사업시행인가, 관리처분인가, 시공사선정, 착공, 일반분양 등 절차가 다 준비되어 있고 구청에거 매 단계를 다 검증하고 법률에 따라서 합니다.
23. 바람처럼스쳐가는 · 2026-09-22 16:47:17

    @airpenny3님
    지주택 - 민간 추진위 혹은 민간기업이 땅주인들 설득해서 조합 설립하고, 토지 80% 이상 매입해서 사업 계획 인가 받아서 진행
    재개발 - 관이 구역 정해놓으면 민간 추진위가 땅주인 75% 동의서 받아 조합 설립. 설립하면 나머지 땅주인은 자동 조합 및 토지강제수용
    
    차이점은 땅 확보 절차가 달라 난이도에 차이가 있고, 조합이 땅 구매 즉시 이주 시켜버리기 때문에 대규모 이주 절차가 없을뿐 지주택도 추진위 설립 조합설립, 사업 계획 승인, 착공 분양 입주 이런 절차는 다 관 허가 있어야 가능합니다.
    지주택 조합 설립하려면 적어도 토지소유권의 15%, 토지사용권원 80%를 가지고 있어야 관에서 인가를 해줍니다.
24. airpenny3 · 2026-09-23 00:16:24

    @바람처럼스쳐가는님 지주택은 그 땅을 확보하는 기간 동안 지주택 진행하는 곳에서 주민들 납입금을 받아서 운영비 (및 빼먹는 돈) 을 쓰는데 땅을 다 확보도 못 하고 그 운영비로 돈을 다 쓴 상태로 이러지도 못 하고 저러지도 못 하다가 중단이 됩니다. 그리고 그 땅 확보하는 과정에서 뻥으로 90% 확보했다 등으로 사람들을 속이는데 실제 뜯어보면 절반도 확보 못 하는 등 온갖 허점 투성이인 방식이라 말리는 거죠.
    오죽하면 "원수한테 권한다"는 말까지 나오는 거죠.
25. 동해달 · 2026-09-22 14:24:06 · 공감 1

    사실 재개발 재건축 전에 비하면 아파트는 건폐율도 매우 낮고 주차문제, 쓰레기문제 등도 해결되고 지상 공원, 운동 시설 등이 제공되죠. 원래는 공공에서 해결해야 할 문제를 민간의 자본으로 다 해결하게 되니 정부 입장에서도 좋고 실거주하는 사람들 입장에서도 선호할 수 밖에 없죠.
26. airpenny3 · 2026-09-22 14:27:56 · 공감 2

    @동해달님 압도적으로 좋아지고 이런 재개발이 많아지면 결국 원하는 주택 공급도 늘어나는 거죠.
27. 잣까는전문가 · 2026-09-22 14:48:59

    @동해달님 10가구 단층 동네에서 나온 쓰레가 많을까요? 그 10가구를 재개발 해서 20가구 만든 아파트에서 쓰레기가 더 많이 나올까요? 쓰레기 문제는 그냥 감추는 거죠. 인천 매립지도 이제는 직 매립이 안되서 소각재만 매립되고 있고 대체지는 찾지도 못하고 있습니다 서울에 쓰레기 소각장은 4개가 있는데 서울에서 나오는 쓰레기를 다 처리 할수 있을까요? 이거 그냥 막연하게 보기 좋다고 모든게 해결 되는게 아닙니다. 아직 터지지 않은 문제에요. 교통도 마찬가지 입니다.
28. 척잔덕 · 2026-09-22 14:25:44

    좋은 주택인걸 모르는 사람은 없습니다. 항상 그렇지만 돈 문제죠.
29. airpenny3 · 2026-09-22 14:28:44 · 공감 2

    @척잔덕님 지분 쪼개기 같은 게 과다하게 되지만 않으면 사업성이 잘 나올 수 있고 분담금이 0에 가까워지기도 합니다. 일반분양분도 추가로 생기게 되죠.
30. 레닌은혁명가 · 2026-09-22 14:25:55 · 공감 3

    다가구 빌라 밀집지역은 재개발 후에도 기존 가구수에 비해 크게 늘어나지도 않습니다.
    원주민 정착율은 높아야 20% 후반이구요.나머지 사람들은 경기도 외곽으로 밀려 나구요.
    이게 맞는 방향인가요?
31. airpenny3 · 2026-09-22 14:30:10 · 공감 1

    @레닌은혁명가님 사업성만 어느 정도 확보되면 분담금은 얼마 나오지 않습니다. 정착률도 높아지죠.
32. CRISPR · 2026-09-22 14:33:07

    @레닌은혁명가님
    어차피 1가구 1주택만 허용하는 나라에서 맞고 틀린 방향이 있나요?
    
    20%는 정착하고 80%는 떠나면 그 자리에 내집마련을 간절히 원하는 실거주자가 들어오겠죠.
33. 바람처럼스쳐가는 · 2026-09-22 14:36:34

    @레닌은혁명가님
    홍제동 개미마을은 단층건물이 대부분이에요
    평수 비슷하게 지으면 세대수 3배가량, 두배 넓게 지어도 1.5배 이상 나올겁니다.
34. Everlasting_ · 2026-09-22 14:38:49

    @airpenny3님
    결과론인거죠 사업성이 잘 나온다 분담금 낮다 -> 정착률 높다 결과고
    사업성이 낮아도 돈있으면 하고싶어하죠 하면 더 자산가격이 더 올라가니까요
    결국 분담금 못 내는 사람들은 딱지 팔고 나가는거죠..
35. airpenny3 · 2026-09-22 14:43:31

    @Everlasting_님 일부 사람들은 나가긴 하겠죠. 과거 대비 그런 비중이 매우 적다는 겁니다. 가만히 있어도 좋은 집이 생기고 내야할 돈도 크지 않으니 더하기 빼기를 조금만 하실 줄 알아도 다 남기를 원하시는 거니까요.
    닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지는 모르겠지만 어쨌든 요즘 서울 재개발은 사업성이 좋고 원주민 정착률도 좋습니다.
    다만 이를 반대로 얘기하면 경기도 외곽이나 지방은 사업성이 나빠 재개발이 불가능에 가까워지는 거죠. 불가능한 걸 억지로 하게 할 수는 없으니 그건 어쩔 수 없는거죠.
36. 매드치킨 · 2026-09-22 14:47:28

    @레닌은혁명가님
    
    말씀 하신 정착률이 입주인지,
    사업시행인가 이후 분양권을 받은건지
    모르겠지만…
    
    원주민의 60%는 분양권리 받을때까진 들고 있습니다.
    서울 수도권 재개발의 경우 분양권 가격이 쎄서
    밀려난다고 하기에도 민망합니다.
37. mediumrare · 2026-09-22 14:51:05 · 공감 2

    @레닌은혁명가님 이럴 때는 원주민 살던데 살게 해줘야 하는게 중요하다고 주장하는 분들이 고가주택 노인들은 세금 올려서 쫓아내야 한다는 분들이랑은 물론 다르겠죠?
38. 하늘풀 · 2026-09-22 14:52:45

    @레닌은혁명가님
    그렇게 되면 누군가 들어와서 빈자리를 채우겠죠
    누군가가 들어오면서 생긴 빈자리에는 원주민이 들어갈수도 있겠고요
    선순환이죠
39. POOHOLIC · 2026-09-22 14:53:55 · 공감 1

    @레닌은혁명가님 분담금이 문제면 입주권 피 받고 팔고 나가면 됩니다. 문제가 있나요? 그 옛날 난쏘공 시절에나 용역에게 두들겨맞고 가라계약서에 사기당해서 쫓겨나는거지 요샌 원조합원도 승계조합원도 죄다 선수들이에요.
    
    간단한 예로 시공사 선정된 방배 977번지 모아타운 물건 20억에 팔고 옆 블록 빌라 매수해도 돈이 억으로 남습니다. 빌라여도 컨디션은 좋아지고요. 생활권도 안 바뀌거나 심지어 언덕 꼭대기에서 조금 아래로 내려가죠. 이들에게 비극인가요?
40. 쟤들진짜부지런하다 · 2026-09-22 14:28:16 · 공감 1

    부동산은 투기가 아니라고 생각하는게 더 어렵습니다.
    
    세상은 아름답지만은 않아요.
    
    특히나 큰 돈이 들어가는 단지 개발에는
    
    아직도 용역 깡패들이 주민들에게 폭력을 가해서
    
    쫒아내는 현실입니다.
41. airpenny3 · 2026-09-22 14:31:47 · 공감 1

    @쟤들진짜부지런하다님 너무 과거 얘기를 하시는 거 같은데요. 요즘 세상에 용역깡패가 그렇게 활개치도록 하지 않습니다.
42. 바람처럼스쳐가는 · 2026-09-22 14:41:19

    @쟤들진짜부지런하다님
    저기는 좀 해야돼요. 21세기에 아직도 화장실없는 집이 있어서 공용화장실 쓰는 곳 이에요.
43. 플레이아데스 · 2026-09-22 14:29:26

    재게발하면 원주민 정착률 27% 입니다. 뉴타운지역에서는 더 낮았습니다.
44. airpenny3 · 2026-09-22 14:39:40

    @플레이아데스님 요즘은 아파트 가격이 올라서 사업성이 좋아졌고 분담금 규모도 줄고 원주민들도 새 아파트를 받고 싶어하기에
    원주민 정착률도 같이 높아졌습니다.
45. mediumrare · 2026-09-22 14:50:02

    @airpenny3님 원주민도 땅 주인과 세입자로 나뉘겠죠.
    세입자는 거의 100% 정착 못하지만, 그걸 문제라고 봐야할지는 모르겠네요.
    땅 주인의 경우 70%의 동의를 받아서 이루어지는 것 아닌가요? 동의해서 나가는거니 큰 문제는 아닐 것 같은데..
46. 하늘풀 · 2026-09-22 14:53:27

    @플레이아데스님
    원주민이 떠난 자리에 다른 누군가가 들어와서 빈자리를 채우겠지요.
    또 그렇게 생긴 빈자리에는 원주민이 들어갈수도 있겠고요
    선순환이죠
47. 키꾸 · 2026-09-22 14:32:22 · 공감 1

    골목을 자유롭게 산책하던 길에 아파트 단지가 생기면서 못들어 오게 합니다. 놀이터에서 애들도 주민 아니면 나가라고 해요.
48. CRISPR · 2026-09-22 14:36:43 · 공감 1

    @키꾸님 새로운 주거 형태니까요. 그걸 원하는 70%의 염원이 모인게 재개발 아파트입니다. 외부인이 왈가왈부할게 아닌 것 같은데요..
49. airpenny3 · 2026-09-22 14:41:20

    @키꾸님 위화감 때문에 못 들어오는 게 아니라면 요즘 신축 아파트 단지는 강제로 개방하도록 되어 있어서 들어갈 수 있습니다. 담배를 핀다거나 그런 게 아니라면 제재할 이유도 없고 물리적으로 제재할 수도 없죠.
50. POOHOLIC · 2026-09-22 15:01:20

    @키꾸님 간혹 스레드나 이런데에 재개발지의 골목길이 모두의 것인데 재개발로 아파트 단지의 것으로 변한다시는 분들 많으시던데 그 길이 과연 공공에 개방된 산책로로의 기능이 더 컸는지 아니면 그 구역 거주민들의 보행로로의 기능이 더 컸는지를 생각해보면 답 나오는거 아닐까요?
    
    거주민들 보행로 관점으로 보면 변한 것은 없고 오히려 더 좋아졌겠죠? 구역 자체가 깔끔하게 정비되고 보행자는 보행로로 자동차는 차도로 완벽하게 분리돼서 더 안전해졌을테니까요. 불쑥 튀어나온 전봇대는 지중화되고 집앞마다 버려진 쓰레기는 공용 수거공간으로 갔을테고요.
51. 랄라룰루 · 2026-09-22 14:47:51

    재개발의 효용성은 기부채납으로 도로가 넓어지면 느낄 수 있습니다. 이건 조합원이 아니라도 느낄 수 있고, 사실 구도심 도로 문제를 풀려면 이 방법 밖에 없죠.
    
    창신동 이런 곳 잘못 들어가면 자동차 뒤집어 질것 같은데, 이런데는 그냥 해줘야됩니다.
52. airpenny3 · 2026-09-22 15:27:15

    @랄라룰루님 재개발 해서 좋아지는 점이 100개라면 안 좋아지는 건 1, 2개에 불과하죠. 도시 전체를 위해서 재개발을 안 할 이유는 없죠. 사업성이 안 좋아서 못 하는 건 어쩔 수 없지만 가능한 곳은 다 해줘야죠. (뭐 물론 북촌 한옥마을 이런 곳처럼 보존 가치가 있는 일부야 그냥 두겠지만요.) 민주당도 전향적으로 생각을 바꾸면 좋겠습니다.
53. mediumrare · 2026-09-22 14:48:20 · 공감 1

    일단 전체적으로 다 동의합니다.
    
    재건축 반대하는 사람들은 이걸 문제로 봅니다.
    
    1. 기존에 살던 사람(세입자)들 쫓겨난다 -> 주거환경이 좋아지면 임대료가 오르니 부담 못한다는거죠.
    2. 재건축 단지 들어와서 동네가 전반적으로 살기 좋아지면 주변아파트 가격 오른다 -> 살기 좋아져서 오르는건 정상인데 그것도 문제라고 보죠.
54. CloudST · 2026-09-22 15:04:58

    그 떠나는 사람들 돈 왕창 벌고 떠나는 걸텐데 , 그걸 왜 걱정하나요? 에휴
55. Juness · 2026-09-22 15:09:51

    소유주와 원주민을 동일시하고 글을 쓰셨는데 두 부류는 부동산이 투기화 된 시점에서 완벽하게 다릅니다.
    그냥 세 들어 살던 영세 원주민은 다 쫒겨난다 보는게 밎습니다.
    하지만 그들만 생각 하기엔 도시 환경 개선에서 재개발 만한건 없기에 전 무조건 반대히진 않습니다...
56. airpenny3 · 2026-09-22 15:28:38

    @Juness님 세입자는 사정이 생기면 사실 언제든 집에서 나가야 할 수도 있고, 이건 재개발 재건축이 아니라도 집주인이 들어온다 이러면 무조건 나가야 하는 거니 어쩔 수 없을 것 같습니다. 나라에서 보완을 해준다면 공공임대에 들어갈 기회를 좀 더 준다거나 이럴 수는 있지 않을까 싶습니다.