오피스 빌딩을 아파트로?
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몇 년 전 부산 엘시티 부동산 비리 사건으로 나라가 시끄러웠죠.
핵심은 애초 호텔을 짓기로 했다가 사업성이 안 나오자, 아파트로 용도변경을 했다는 것입니다.
우리나라에서는 호텔보다 아파트가 훨씬 수익성이 좋습니다.
몇 년 전 신문기사도 생각나네요.
강남역 삼성타운 감정평가 금액이 평당 3천만원이라는 기사였습니다.
그 당시 반포지역 아파트 가격이 평당 9천만원 정도였으니, 아파트가 오피스 빌딩에 비해 2~3배 더 값을 받는다고 봐야죠.{대충 입지(삼성 승)와 전용률(반포 승)을 고려하면 그 정도라는 얘기입니다.}
상업시설이 주거시설에 비해 낮은 가격에 거래되는 이유는, 주거시설에 대한 수요 압력이 훨씬 크고, 이에 비해 공급은 부족하기 때문입니다.
정부 규제가 없다면, 오피스 빌딩 주인은 아파트와 오피스의 가격이 같아질 때까지 아파트로 용도를 변경할 겁니다.
정부가 용도구역을 정한 이유는 대로변은 매연과 소음으로 사람 살 곳이 못된다고 생각하기 때문입니다.
지금은 시대가 바뀌어 버스는 전기나 천연가스로 움직이고, 전기차 비중도 커졌습니다.
건축기술도 발전되어 외부와 차단된 환경에서 공조시스템의 도움으로 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있게 되었습니다.
뉴욕 맨해튼에 가보면 어느 건물이 아파트고 어느 건물이 오피스인지 사실 구분하기가 쉽지 않습니다.
이 과정에서 오피스 가격은 오르고, 아파트 가격은 떨어져서 최종적으로는 중간지점의 어느 한 가격으로 수렴하겠죠.
서울 시내에는 오피스가 줄고, 외곽으로 기업들이 이전합니다.
이로 인해 서울의 주거 수요 또한 줄어들 거라 생각합니다.
비슷한 자본이 투자된 건물인데, 단지 용도에 따라 가격이 두세배 차이나는 것은 시장이 왜곡되어 있다는 증거입니다.
서울은 분명 아파트는 과소 공급, 오피스는 과다 공급 상태입니다.
올림픽대로와 강변북로를 지하화하고, 그 위에 아파트를 짓자는 정책 제안까지 나왔다는 얘기를 듣고 적어봤습니다.
서울을 아파트로 뒤덮읍시다. 언제까지? 아파트와 오피스와 상가와 빌라와 단독주택 가격이 같아질 때까지. ^^
댓글 11
성격이 전혀 다른 두개를 일대일로 비교할 수가 있나요
평당이라고 적으신게.건축물 평을 적으신거 같은데..
업무용 오피스 빌딩이 아파트보다 용적율이 3~10배 높아여;;;
임대료도 업무용 상업용건물들은 거주용주택보다 최소3~5배 높아서 이미 글로발수준이에여..
아파트는 분양같이 건축비만 남기는거고. 거주용주택임대에 기업진입은 사실상 막혀 있어서. 아파트가 더 남는다는건 있을수가 없어요;;
아파트 가격은 낮아야한다는 당위성만 가지고있으니..
그리고 지산이나 오피스는 용도변경하기가 쉽나요?
바닥난방부터 배관 등등 공사비는요?
수도 난방은 물론 주차대수부터가 달라서요. 말처럼 쉽게 상가가 아파트가 된다면 미분양 상가가 왜 나오겠어요.
최근 오피스 자체가 너무나도 사업성과 인기가 없어서..ㅠㅠ
프라임 오피스를 제외한 다른 B, C 급 오피스나 상가들은 나락행 코스 중이죠.
결국, 이런저런 용도변경 따른 규제들 죄다 해제되고,
(주차대수 규제, 주방 규제 등),
이런 곳들도 주택화(?) 되는 시대가 올 것 같기는 합니다.
뉴욕에서도 많이 시도하는 것 같은데 오피스 빌딩은 채광을 고려안하고 지어서 주거용으로 전환시 일반적인 가정에서 선호하지 않을 수 있을 것 같더라구요
삼성타운은 용적률은 높지만, 건물을 나서면 바로 지하철 역이고, 서울 최고의 상권이 있습니다.
삼성타운이 오피스 건물이 아니라, 그 상태 그대로 주상복합이었다면 평당 9천은 받을 거라 생각합니다.
채광이 안들어올수도 있고 배관부터해서 바꾸는데도 하중이 상당한지라 그래서 건물에 무리가서 실제로 붕괴위험도 있고 하죠.
새로 짓는게 더 쌀수도 있다는...
또한 아파트 소유의 절반 이상이 당연하게도 60대 이상이구요.
즉 20년 지나면 서울 아파트 절반은 상속이 개시 된다는 뜻입니다. 이때 발생하는 충격을 고려 해야 합니다. 20년은 가까운 시간입니다 마냥 공급하다 버블 터지면 경제 나락 가는거에요. 그래서 서울에 공급을 조심하는겁니다.