재건축 재개발이 되어도 거주 가능한 주택이 늘어나기 어려운 현실

모두가 바라고 원하는 수도권 특히 서울의 경우는 ...

3단 케익처럼 서울땅을 2단 3단 쌓아 올리기 전에는 용적율이라는 캡에 갇혀 있기에...

재건축이나 재개발 시에 기존 건물의 용적율에서 늘어나는 용적율이 크지 않으면...

현재 시점의 높은 주거수준에 맞는 새로운 주거용 건물을 짓는데 들어가는 건물과 금융비용을  해당 지역이나 단지의 소유자들이 직접 분담금 형태로 부담하거나 일반분양분에서 나는 수익으로 대체할 수 있다는 계산이 나오지 않는한 사업 추진은 어려우니

각자 상황이 다른 소유자들의 의견조정이나 동의가 어려워지고... 이해상충이 너무 여러갈래로 나눠지기 때문에...

앞뒤가 다 막힌 상태라고 봐야 합니다.

오래전 1층짜리 2층짜리 집들에서 3층 4층 늘어나는 단계에서는 가구수나 세대수 증가가 쉬워서 좋았지만.. 

이미 현재 주거용 건물들 수준이 용적율 평균 수준이 높으니..  상단이 200 에서 250프로로 막힌 구조에서 더 개발 이익을 확보할 여유가 없고.... 

한참 떠들도 유튜버 인플루언서들도 지금은 전부 재건축 재개발 함부러 발담그지 말라고 신나게 조회수 올리는  이유가

개발전 개발후 용적율 갭이 크거나 사업성이 나올만한 일반분양시에 고가로 분양이 될 아주 소수의 선호지역을 제외하고는 

분담금 폭탄으로 자칫 금융기관이랑 시공사한테 본인 집이나 건물이 공중분해 되고 사업추진부터 입주까지 기간이 길어지는 상황에서 금융기관은 절대 손해를 안보는 장기 이자 수입으로 안정적인 토지나 사업담보로 꿀빨고... 시공사는 일감 넉넉하게 몇년짜리 생기고... 하다가 안되면 조합원들 물건 꿀꺽할 기회도 있구요..

요즘 신탁방식이라고 또 많이 대두 되는데.. 그것도 결국은 보면 개인 명의나 조합명의 일때 보다.. 사업이 위기에 빠질때

진짜 신탁회사에서는 원리원칙대로 목에 칼들이대고 포기하게 만드는 구조입니다.

그냥 공매나 매각 처분 하면 그만이거든요...

그나마 현실적으로 고려해볼 해법은 고밀도 용적율 상향을 파격적 (?) 으로 300 프로 이상 400 프로로 허용해 주는건데...

이건 또 형평성 문제로 선택적으로 풀어줄 수 없는 금제가 걸려 있는거라서.. 야금야금 한시적으로 아니면 조건부 용적율 인센티브로 어거지 사업 추진하는 곳들이 생길거라 봅니다..

사회 전체가 지금 상황을 직시하고 그냥 과감하게 서울 이나 수도권 한정 특별법으로 기존 주거지역 용적율을 300프로나 400 프로까지 올리면.. 지금 막혀 있는 대부분의 현장들에서 그나마 계산기라도 돌려보면 희망이 보이지 않을까 싶네요..

다만 그 이후가 또 어떤 상황이 벌어질지 모르지만요.. 그동안 정부가 나서서 별별 수단을 다 동원해도 안되는 이유는 사업성이라는 부분에 가장 큰 걸림돌인 용적율이니까요