· 톺아보기

우리나라 부동산의 미래는 일본이 아닙니다.......

호야9 · · 수정

조회 5,782 · 공감 5 · 댓글 47

일본을 따라간다 이건 이미 지난 이야기입니다.


일본은 내수시장도 받쳐주고 인구도 1억이고

예전보다 못하다 하지만 오사카 등 지방 도시들이 열일합니다.






우리나라는 대만이나 싱가폴과 비슷합니다.

부가 일정지역으로 몰린거도 그렇고


주거 형태도 비슷합니다.






일본은 지진등의 위험으로 단층주택이나 저층을 선호하였고

아자부힐스 등 공동주택 부촌이 최근이야기지만

우리나라는 2000년대초 타워팰리스의 등장부터 시작해서 가장 부촌이 공동주택입니다.


주택이나 저층 맨션은 사생활보호등에는 좋다하지만 노령화될수록 내가 할일이 많아지고 고립됩니다.

집의 마당 주차장 지붕 다 내가 내돈으로 관리해야하는데

그래서 노년이 되면 그 집에 살기가 어렵습니다.


그에 비해 공동주택 아파트는 노년이 될수록 살기가 좋습니다.

나는 관리비만 내면 될 뿐 알아서 다해줍니다.

비를 안맞고 지하철까지 이동하고 상가 운동하는 커뮤니티 사우나 수영장 모두 편하게 이동이 가능합니다.

요새는 로봇도 도입해서 더 편리해진다합니다.



노인이 되면 운전에도 한계가 있어서 생활반경이 좁아지는데

옆에 공원이 있는 신축은 안전하고 편하게 움직이기기 좋습니다.

병원까지 근처면 최고죠.






공동주택 아파트가 부촌이 되어버리면 하방이 튼튼해집니다.


부동산이라는게 하나가 팔리면 그게 가격이 되어버리는데

주택과 달리 공동주택은 수요도 공급도 많습니다.


실제로 삼성동 현대 주택단지는 5년전에도 백 수십억대 지금도 조금 오른정도라면

반포아파트는 예전엔 반포 아파트 3채팔아야갈수있었는데 지금은 비슷해졌습니다.


성북동 평창동 등의 고급 주택가도 인기가 떨어지고요.


부동산이 일본따라간다는 이미 90년대에 사장된 이론에 가깝습니다.




댓글 47

  1. 니나모 · · 공감 4
    아직까지도 일본 사례를 들며 우리나라도 언젠가는 부동산 거품이 꺼질 것이다 라는 분들은 우리나라 부동산에 대해 잘모르시는거죠.

    참고로 저 일본 따라서 부동산 거품꺼질거란 소리를 저는 노무현 대통령때도 많이 들었습니다.그 이후 어떻게 됐나요.
  2. 호야9 · · 공감 1
    @니나모님 아직도 일본 부동산 버블 이야기하는분들 보면 참 세뇌교육이 무섭다 싶습니다.
    주거형태 가격의 상방 부촌 개념부터가 다릅니다.
  3. 재원아빠 ·
    공동주택 아파트가 부촌이 되어버리면 하방이 튼튼해집니다. 이건 무슨 뜻인가요? 이해가 좀 안가서..
  4. 호야9 ·
    @재원아빠님 부촌이 주택이 되면 조건이 너무 다양합니다. 크기 층수 향 다 달라서요. 그래서 가격이 들쑥 날쑥합니다.

    운좋게 싸게 매물을 득템할수도 있고 가격 책정도 들쭉날쭉하죠.

    그런데 아파트가 되면 잠실 한강뷰 34평 초품아 이런식으로 조건화가 되기때문에 어떤게 조건대비 가성비가 좋은지가 금방 파악하기 쉽기때문에 시장에 나오자마다 팔려버리죠ㅡ
  5. cromstar ·
    @재원아빠님 부촌 주택들의 가격하락에 대한 저항력이 강해진다는 뜻입니다.
  6. 재원아빠 ·
    @cromstar님 그런데 두분 말씀은 가격 상승시에만 해당되는 것 같은데요? 일단 가격 하락이 발생하면 그 단지 내의 모든 가구의 평가가치가 낮아져서 문제가 생길 수 있는 것 아닌가요?
  7. cromstar ·
    @재원아빠님 일단 ‘하방이 튼튼’ 하다라는 표현에 대해서만 저는 해석을 한거고..

    왜 그런 표현을 쓰셨나 생각해보자면, 가격을 결정할 지표가 ‘‘객관적’이기 때문에 그렇다.’라는 취지로 쓰신거 같습니다. 물론 재원아빠님 말씀대로 객관성 자체가 오히려 동반하락을 초래할 여지도 있습니다
  8. 호야9 ·
    @재원아빠님 실제로 하락이 시작되면 주택이 더 안 팔리고 더 어렵습니다.

    아파트가 안전자산이 되는게 어려운일이 닥쳤을때 급매가 가능하다 인데 주택은 급매도 안됩니다.

    아파트는 급매라도 가능하다 보통 초급매로 나오면 주변에 부동산에서 주워가더군요
  9. 재원아빠 · · 공감 1
    @호야9님 그건 학습효과 때문이겠죠. 그런 학습효과가 밴쿠버에도 토론토에도 있었지만, 이번에 이주민이 감소하자 마자 터졌네요.
    나라 마다 세제도 다르고 상황도 다르고, 국민들이 부동산을 바라보는 시선도 달라서 정책 효과가 어떻게 될지는 모릅니다. 하지만 한국 상황은 이대로 가면 위험하다고 생각합니다. 부동산에 대한 불패 신화를 부셔놔야 한국이 앞으로 나아갈 수 있다고 전 봅니다.
  10. 호야9 ·
    @재원아빠님 전 아까도 글썼지만 가장 수요가 많은 중국 옆에서 상호주의에 의거해서 중국인 부동산 소유를 못 막게 하면 그 자리를 슬프지만 중국인이 차지할거라 봅니다.
    부동산 불패 신화는 한국인뿐이 아니라서요. 이건 제 뇌피셜이고 아니길 바랍니다.

    벤쿠버 토론토는 미국으로 빠져나가는 중간지점으로 선택하기도 하니까요.
    어째거나 한국인의 특성과 주거 특성등을 생각하면 부동산 불패를 쉽게 깨긴 어려울듯합니다.

    개인적르로 부동산 불패를 깨려면 배당주 위주로 성장시켜야 했다 보는데 이번에 반도체 슈퍼 사이클때문에 미친듯이 널뛰는 자본시장에 도리어 부동산이 제일 안전하다 편견만 공고히 한듯요.
  11. 그시절그때 ·
    근데, 일본 이야기 가져오시는 분들 공통적으로 일본의 버블 붕괴과정에 대해 잘 모르는 것 같더라고요. 프라자합의로 일본 경제가 한순간에 가버린 걸로 착각하는 경우도 흔하고.
    실제로는 환율이 절반이 되었지만 수출이 여전히 잘 되면서 미증유의 유동성 장세를 경험했는데, 극단적 호황으로 자산버블이 너무 커지자 한순간에 금리를 두배이상으로 올리면서 금융으로 위기가 전이된 것이 문제였거든요.

    맞비교하기엔 닮은 꼴이 아닌 것은 차치하고.
  12. 호야9 ·
    @그시절그때님 맞습니다
  13. 낙수형 · · 공감 4
    그 버블터진 일본도 도쿄는 여전히 비싸고 계속 오르고 있습니다
  14. 재원아빠 ·
    @낙수호님 도쿄가 꾸준히 올랐나요??? 계속 빠지다가 최근에 오르고 있다고 들었는데...

    AI 에게 물어봐서 참고로 추가합니다.

    1. 도쿄 부동산의 3대 시기별 흐름
    1단계: 버블 형성 및 최적점 (1985년 ~ 1991년)
    • 상황: "도쿄 땅값은 절대 떨어지지 않는다"는 토지신화와 저금리 자금 유입으로 주택 및 상업지 가격이 기하급수적으로 폭등했습니다.
    • 정점: 1989년~1990년 정점에 달했으며, 당시 "도쿄 23구의 땅값으로 미국 전체 땅을 살 수 있다"는 말이 나올 정도의 극단적 거품이 형성되었습니다.
    2단계: 버블 붕괴 및 장기 침체 (1991년 ~ 2012년)
    • 상황: 일본 중앙은행의 급격한 금리 인상과 대출 총량 규제로 거품이 일시에 터졌습니다.
    • 낙폭: 도쿄 주택 및 토지 가격은 정점 대비 60%~80% 가까이 폭락했습니다.
    • 잃어버린 20년: 디플레이션, 인구 고령화, 임금 동결이 맞물리며 2012년 무렵까지 20년 이상 바닥권에서 장기 정체했습니다.
    3단계: 아베노믹스와 초저금리 기반 재상승 (2013년 ~ 현재)
    • 촉발제 (2013년 아베노믹스): 일본은행의 대규모 금융완화(초저금리·마이너스 금리) 도입으로 주택담보대출 금리가 0.3%~0.5% 수준까지 떨어지며 실수요가 살아났습니다.
    • 엔저와 글로벌 자본 유입: 역대급 엔화 약세가 지속되면서 미국·유럽·아시아(중국, 홍콩, 싱가포르 등)의 글로벌 자본이 도쿄 부동산을 대거 매수했습니다.
    • 도심 재개발 및 희소성: 미나토구, 치요다구, 시부야구 등 도심 핵심지 재개발(타워 맨션 공급)이 활발해지면서 도심 신축 아파트 평균 가격은 과거 1989년 버블기 최고가를 완전히 경신했습니다.
    2. 1989년 버블기와 현재 상승기의 결정적 차이
    1. 전국적 폭등 vs. 도쿄 도심 국한: 과거 버블기는 일본 전국 땅값이 같이 올랐으나, 현재의 상승세는 도쿄 도심 주요 구(미나토·치요다·시부야 등) 및 일부 대도시 핵심지에 극단적으로 양극화되어 나타납니다. 지방이나 외곽은 여전히 인구 감소로 정체되어 있습니다.
    2. 투기적 거품 vs. 초저금리·자본 유입: 과거는 투기적 기대를 바탕으로 한 허상이 컸다면, 현재는 실질적인 초저금리 금융 환경과 글로벌 대형 자본의 거점 매수라는 명확한 자금 출처가 받치고 있습니다.
  15. 호야9 ·
    @낙수호님 도쿄 펜트 2000억 이런 이야기는 안하시져 ㅋㅋ
  16. 재원아빠 ·
    @호야9님 2천억이나 하는 줄은 몰랐네요. 그런데 ㅋㅋ 는 뭔가요?
    20년간 붕괴하고, 최근 13년 동안 올랐다네요.
    그런데 금리가 0.5 프로 초저금리여서 그랬다네요. 그런 건 말씀 안하시죠? ㅋㅋㅋ
  17. 호야9 · · 공감 1
    @재원아빠님 일본는 우리랑 다르니까요. 행정도 금융도 다르죠. 마이너스 금리를 한적도 있고요.

    어째거나 제 말은 일본과 한국의 부동산 시장은 다르단겁니다.
  18. 재원아빠 ·
    @호야9님 제가 좀 더 조사를 해보니 님이 말씀하신 2000억 맨션은 450평짜리네요. 그래서 평당 가격이 4억4천만원을 하는 거군요.
    제가 ai 에게 저런 평당 가격을 가진 아파트가 한국에도 있냐고 물어보니 이미 있답니다. 다만 평수가 100-200평 정도여서 저런 가격이 안나오는 것일 뿐...
    물론 ai 답변이라 틀릴 수 있지만, 어차피 인터넷 뒤져서 나오는 정보는 다 확실한 것은 아닐 것이니 그냥 감안해서 봐주세요.
  19. 낙수형 · · 공감 1
    @재원아빠님
    실제로 팬트하우스나 초고급 멘션들 제외하고,
    실거주용 중급멘션들 가격은 2010년부터 약 15년 정도는 계속 올랐습니다.
    도교주택은 버블때 가격 다 회복하고 앞질렀죠.
    반면에 도교 외각지역이나 지방은 집값 처참합니다.
    한국도 이렇게 될것같다는겁니다.
  20. 호야9 · · 공감 1
    @재원아빠님 우리나라 공동주택이 반포 압구정에서 평당 2억은 돌파했고 성수 아크로 포레스트와 에테르노등도 쭉쭉 올리니

    조만간 반포 신축에서 평당 3억 국평 100억 나오고 할듯요.

    압구정은 평당 5억이상 보더군요 ㅋㅋ

    이런 각도로 오르면 당연히 달성가능할듯요.
    강남에선 농담반 진담으로 민주당 한번 더 찍음 평당 10억되는거 아니냐 합니다ㅜ
  21. mznamzk ·
    @재원아빠님 글쓴분은 현상을 설명하고 댓글단분은 당위를 주장하시능군요
  22. 카라멜마끼야또 · · 공감 1
    대통령께서 일본 잃어버린 어쩌고 이야기 하시는거보고
    무슨 유투브 보고 계시는지 짐작이 가더군요
  23. 호야9 ·
    @카라멜마끼야또님 이광수님을 샤라웃하신거부터ㅜ
  24. 스피키아 ·
    어딘지는 모르겠지만 일본은 아닌것 같고
    휴머노이드 로봇이랑 자율주행차 나오면 사회가 어찌변할지 궁금합니다
  25. 호야9 ·
    @스피키아님 그럴수록 집에 있는 시간이 길어지고 신축이 인기가 있지않을까요.
  26. 스피키아 ·
    @호야9님 저는 아파트만 평생 살았는데요 휴머노이드 로봇생기고 자율주행차 생기면 주택살려구요 ㅡ저는 그럴생각입니다
  27. 우리최고 · · 공감 1
    일본 비슷하게 간다는 말을 한다면,

    강남 등 서울의 핫한 지역들이 일본 3a1s나 마찬가지로 서민은 꿈도 꿀 수 없는 저 세상(?) 가격이 되었다... 정도의 말은 비슷할 것 같습니다.ㅠㅠ
  28. 호야9 ·
    @우리최고님 원래 일본은 원조 선진국이었으니ㅜ
  29. 루뮈즈에라 ·
    주택은 단독주택, 공동주택(아파트, 빌라) 모두 아우르는 상위개념의 단어인데,
    이 글에서 주택이라고만 쓰신 부분은 단독주택을 의미하는건가요?
  30. 호야9 ·
    @루뮈즈에라님 네 부동산에서 통칭 주택하면 개인 1인이 거주하는 주거지요. 한국에선 인기가 대폭락중인.
  31. 루뮈즈에라 ·
    @호야9님
    단독주택이 1인이 거주하는 주택이라는 의미가 아닙니다
    단독주택은 한 세대가 독립적으로 거주하는 주택이라는 의미입니다
  32. 호야9 ·
    @루뮈즈에라님 네 1인이 아니라 한 가구요.
  33. egmont ·
    댓글 이미지
    그런데 고층아파트 문제점이 결국 시간이 지나면 노후화되서 지금 은마아파트 처럼 재개발이 필요한데 나중에는 지금처럼 재개발이 가능할까요? 지금도 재개발할때 추가 분담금 때문에 난리인데 그때는 분담금이 상상을 초월할거 같은데요. 앞으로 인구도 줄어들고 경제도 정체되면 그 고층아파트들을 어떻게 관리할지 지금부터 걱정되는데요. 재개발도 못하도 흉물처럼 방치되는게 아닐지.
  34. tirpleA ·
    @egmont님 그래서 결국 관리가 되는 아파트와 관리가 안 되는 아파트, 그럼에도 불구하고 재건축까지는 못 해도(용적률 200프로대도 없는건 아닙니다) 리모델링이라도 할 가치가 있는 아파트와 구룡성채화 될 아파트로 나뉘겠지요
  35. 호야9 ·
    @egmont님 90년대에 지은 타워팰리스를 보면 크게 문제될게 없어보이긴 합니다.

    잘지으니 여전히 튼튼.

    그리고 그때는 로봇이 관리하지않을까 합니다.

    고층주택 관리도 힘든데 개인이 주택 관리는 더 힘들죠.
  36. 후우움 ·
    우리나라는 일본같은 버블을 가져본적도 없죠요.
  37. 호야9 ·
    @후우움님 네 그렇죠ㅜ 세계 2위를 찍어본 일본.
  38. 태극권 ·
    대전제가 있죠.. 인구 감소 특히 경제인구의 감소요. 상속 증여 아니면 집을 살수도 없고 집값을 받쳐줄수가 없습니다
  39. 호야9 ·
    @태극권님 그 이야기는 90년대 부터 나왔습니다만 실상은 저출산으로 아이가 사치재가 되면서 하나뿐인 내 아이를 안전하게 키우겠단 열망하에 더 부촌으로 몰리게 되었습니다.
  40. 태극권 ·
    그렇긴한데 실제 인구가 주는것은 인제 시작이구요… 상가부터 공실 발생하고 있다고 봅니다
  41. 호야9 · · 공감 1
    @태극권님 상가는 쇼핑이 온라인화되면서 그렇죠. 쿠팡이 롯데 신세계를 이긴거부터요. 그런데 그 쇼핑을 받는 곳이 집이죠. 쿠팡이나 컬리도 처음엔 서울에서부터 시작해서 대도시 중소도시 농어촌으로 배송을 확대하니 서울 핵심지에 살아야 그런 서비스를 제일 먼저 받을수 있습니다.
  42. 재원아빠 ·
    @태극권님 현재는 한해에 대략 10만명 정도 감소하고 있어서 별로 사람들이 체감을 못하고 있죠.
    찾아보니 2038년 부터는 한해에 30만명 이상이 줄어들거라고 예상을 하는 것 같습니다. 앞으로 10년 남짓 남았네요. 그때가 되면 지금 지방 도시 아파트 단지에 애들 안보이는 현상이 아마도 사람 안보이는 현상으로 변할 것 같네요.
    30만명씩 2년 지나면 전주시 인구가 사라지는 거네요.
    2050년은 한해에 50만명씩 인구가 감소할 거라는데 이런건 예측이 아니라 거의 기정 사실이죠. 사망자 증가는 노인 인구가 있으니 확정인거고, 출산 가능 연령에 도달하는 여자의 숫자도 이미 정해져 있으니, 출산율이 아무리 증가해봤자 언발에 오줌 누기 격이라 정해진 미래라고 봅니다.
  43. 호야9 ·
    @재원아빠님 그럼 더 서울 특정지역으로 몰리겠죠. 한 반에 내 애포함 7명 내 애빼고 남자 3 여자 3인 학교보다 한 반에 20명 남자 10 여자 10명은 되는 학교여야 친구라도 사귈테니.
  44. 재원아빠 ·
    @호야9님 그 특정 지역을 감당할 인구가 많아야 할 것 같네요.
    이제 곧 나이가 60을 향해 가는 제가 걱정할 일은 아니네요. 알아서 하겠죠...
  45. 게임의발견 ·
    @태극권님 2030년 까지는 인구는 감소하지만 세대수는 증가합니다. 1인가구 증가로.. 2030년부터 주택 수요가 서서히 감소할 것이라고 보고, 그 이후부터는 인구감소 효과가 부동산에도 발생하는데 문제는 지방에만 발생하고 서울은 오히려 지방에서 더 몰려듭니다. 그래서 서울은 더 지어야 하고 지방 대도시에 산업을 몰아줘야 합니다.
  46. egmont · · 공감 1
    그런데 한국은 서울만 있는 도시국가가 아닌데 앞으로 인구가 계속 줄더라도 서울 중심부로만 인구가 몰리고 지방은 계속 소멸할텐데 이게 국가 전체적으로 보면 지속가능할지 모르겠네요.

    서울 중심부 빼고 나머지 지역 다 망하면 그 비싼 아파트가 다 무슨 의미가 있을까요. 그렇게 되면 남미 국가들처럼 장벽치고 아파트별로 사설 무장 경호원 고용해서 총들고 지켜야할 듯 하네요.
  47. 검은상자 ·
    @egmont님 자연스래 거점화 될껍니다.
    이촌향도가 이어지는거죠
    지방거점도시들도 살기 쾌적해질꺼라 서울만 남진 않을꺼에요. 돈있음 서울로 오겠지만 지속될수록 쉽진않을껍니다.

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