관악 전문가 (...) 라 자처하는 제가 즐겨 보는 아파트 중 하나입니다.

연식이 오래됐기때문에 가격추이를 오래 볼 수 있죠.

또한 굳이 관악을 보는 이유는, 이런 2.5~3급지는 투자성보다는 거주 만족도가 가격에 영향을 미치기 때문에

1~1.5급지와 달리 투자심리를 비교적 제외하고 값을 볼 수 있기 때문입니다.

2006년 2.6억이던 매물이 2016년경까지 3억 전후를 왔다갔다 합니다.

저 집을 제가 2017년경 봤을때, 4억에 전세율 80%정도였던걸로 기억합니다.

그당시에도 구축에 녹물나오고, 싸긴한데 (*대기업 연봉 6~8년분) 거주하기엔 약간 애매하지 않나? 고민되는 단지였죠.

제 자랑스러운 탈AI 아날로그 손그림을 보시면,

- 파란색 직선은 3.5% 인플레이션 정도를 가정한 그래프입니다.

- 노란색 직선은 5%정도 인플레이션이 되고, 동시에 집값 현재와 2006을 이은 선입니다.

- 주황색은 금리추이입니다. 2022경 거의 제로금리를 찍었었죠. 2016경은 박근혜 말기에 1~2%대 디딤돌+보금자리로 자가구매를 애원하던 시절입니다.

- 이 단지는 2017년경 강남순환 호재, 2022년경 경전철 호재가 완료됩니다.

- 아래 임금추이는 인터넷에서 찾은 기술인 임금추이입니다. 그래프가 가파르지만 158->288로 약 1.8배, 3.5%정도 인플레이션율을 볼 수 있습니다. L모사 임금추이도 비슷했던걸로 기억합니다.

- 제가 깜빡 안넣었는데, 2012 전세 2.1억(전세율 60%), 2016 전세 3.2억, (전세율 80% 초과) 2026 전세 4.5억 (전세율 52%)입니다.

여기까진 어느정도 근거 나열이죠.

여기서 제 추론은

- 임금까지 감안해볼때 인플레이션 3.5정도로 생각하는게 맞는거 같다.

- 그걸 감안하면 2016까지 공포가 만연하다가, 공포가 꺼지는 순간 폭등과 버블이 발생.

- 2022경 아..시바 이건 아닌가?? + 정권교체 + 해당 단지의 경전철호재 마무리로 마지막 상승 후 버블 축소.

- 2024경 거의 인플레율 가까이 갔다가 저금리+서울 포모로 인해 재상승

- 전세금은 "이돈이면 거주할 만하다" 라는 세입자의 판단.

이라고 분석했습니다.

이 추론이후 제가 생각하는 미래는

- 노란 선(3.5%)에 인근한 수준의 금액으로 회귀. 단 폭락이 아니고 횡보로 맞춰지는걸로.

- 한국경제가 폭망하지 않는 한 2015 시절의 가격은 올 수 없다. 그때가 말도안되게 공포로 인한 저점이었기 때문.

- 화살표랑 물음표처럼 뭐든 이유로 단기하락이 있을 수 있지만 결국 인플레이션 4~5%를 따라갈 것

뭐 이런거죠. 

저는 주로 부동산글에 "2010부터는 봐야된다" 라고 글을 다는게 즐깁니다. 2016부터 보면 갑자기 집이 폭등한걸로만 보이거든요.

근데 2010정도부터 보면 상황이 달리보입니다. 억눌리던게 제자리를 찾아간거죠. (물론 슬프게도 과하게 반동을 실어서...)

다만 이게 반동이니까 다시 인플레이션율을 따라갈지, 더이상 돌이킬 수 없는 서울공화국이 되어가는 한국의 트렌드로 인해 더 오를지 그런건 어찌 알겠습니까만, 2015로 돌아갈 수 없을거라는건 확실해 보입니다.

이런 내용으로 언젠가는 그림으로 정리해봐야지 생각만 하다가 한번 정리해 보았습니다.

P.S 1~1.5급지는 뭐 모르겠습니다. ㅎㅎㅎㅎ

사실 1급지는 "한국 경제 5배 레버리지" 같은 거라고 생각해서 딱히 쳐다보지 않습니다. 모르는 영역이라서요.