안녕하세요.  "서울 아파트 현시점 매매보다 월세가 경제적으로 우위인 이유"

https://www.clien.net/service/board/park/19225772?od=T31&po=1&category=0&groupCd=CLIEN

글을 올렸던 사람입니다. 댓글 보면서 부족했던 가정을 보완하고 데이터를 좀 더 찾아서 주요 반박 논리에 대해서 의견을 말씀드리겠습니다. 여전히 현 시점 월세가 매매보다 더 나은 판단이라는것이 제 생각입니다.  

자가던 월세던 임대자건 임차인이건 온 국민이 부동산으로 홍역을 치르는 시점에서 가치관을 바꾸면 더 나은 선택지가 있을 수 있고 행복해질 수 있다고 믿고 있습니다. 

(일부 AI의 도움을 받아 작성했습니다)

댓글들을 종합해 보면 크게 4가지의 반박으로 요약할 수 있었습니다.

1. "집값 상승분은 고려 안 하냐. 최근 부동산 오르는 거 보라." 

2. "10년 동안 월세가 고정되었다고 가정한 것은 무리다. 월세도 오른다." 

3. "월세 살면 주기적으로 이사해야 하는데, 그에 따른 비용은 왜 뺐냐." 

4. "내 집이 주는 주거 안정성과 임대인 압박에서 벗어나는 심리적 가치가 크다." 

1번 집값상승

=> 제가 가정을 명확히 하지 않고 글을 쓴 잘못입니다. 

저의 가정은  "실수요자"가 투자 목적이 아닌 "거주목적"으로 집을 매매할시 금융비용측면에서 어느 방식이 나은가 입니다. 이 가정이 그렇게 현실과 동떨어진 가정은 아니라고 생각합니다. 이 가정하에서 1번은 제글 취지와 다릅니다.  

 

2번 월세 상승

=>한국의 월세는 금리 조달 비용의 영향을 가장 크게 받습니다. 인플레이션으로 월세가 오르는 환경이라면, 제가 쥐고 있는 9억 원의 현금을 가장 보수적인 예금에만 굴려도 수신 금리 동반 상승으로 현금흐름이 자연 헷지가 된다는것을 수치로 보여드린 겁니다. 

3번. 월세 부대 비용  

=>월세거주시 부대 비용을 구체적으로 감안해 보았습니다.  조사 결과 서울지역 세입자의 평균 거주 기간은 3.7년, 자가 매매자는 9.7년이더군요. 10년 동안 세입자가 무려 3번을 이사한다고 높게 가정하고 유지비를 재계산해 보겠습니다. 

[월세 거주 시 이사 비용 추가] 10년 동안 3번 이사(집주인 변동 등)를 한다고 가정하고 비용을 얹어보겠습니다.

• 중개수수료: 1회 약 118만 원 (환산보증금 3.6억 기준 0.3% + 부가세)

• 포장이사 비용: 1회 약 150만 원

• 도배/장판 및 입주청소 등: 1회 약 200만 원 1회 이사에 약 470만 원, 10년간 3번 이사 시 총 1,410만 원이 깨집니다. (120개월 환산 시 월 약 12만 원)

4번

=>정량적 수치화가 불가능한 정성적 영역이므로 계산에서 제외했습니다.

■ 최종 결론

현재 현금 10억 보유, 매매 시 3억 주담대(연 4.2%), 월세 시 9억 예금(세후 연 3.2%) 조건으로 10년(120개월) 거주 기준입니다.

1. 매매 실질 주거비: 월 약 438만 원 (이자기회비용 월 266만 + 대출이자 월 105만 + 취득비용 상각 월 44만(*) + 재산세/장충금 등 월 23만)

2. 월세 실질 주거비: 월 약 298만 원 (보증금 기회비용 월 26만 + 실제 월세 260만 + 이사비용 상각 월 12만)

모든 계산의 종착지는 가치관의 선택입니다. '확정적인 월 140만 원'과 '집값 우상향에 대한 믿음 + 내 집이 주는 주거 안정감'을 맞교환하는 것이죠.

현재 물가 기준으로 매월 140만 원은 초등학생 자녀 두 명의 주요 학원비를 거뜬히 감당하거나, 매주 주말마다 온 가족이 비용 부담 없이 양질의 체험 학습과 외식을 즐길 수 있는 수준입니다. 

꼬리말

취득비용 상각 월 44만원 내역 

• 취득세 및 지방교육세 (3.3%): 4,290만 원

• 부동산 중개수수료 (최대 요율 0.6% + 부가세): 858만 원

• 법무사 수수료 및 국민주택채권 할인/등기 등: 약 152만 원

• 합계: 정확히 5,300만 원의 비가역적 매몰 비용이 발생합니다. (10년/120개월 환산 시 월 44만 원)