지인이 빌라 전세를 살아요.
내년 3월까지 계약기간입니다.
애가 셋이라 그런지 작년인가 아파트 청약 됐다고 들었는데
입주까지는 2-3년 남았대요
그래서 지금 사는데서 살거나 아님 다른 집 구해야 한다고 그랬었는데
갑자기 얼마전에 임대인이 대출을 받아야 하니까 계속 전세 살려면 주소 이전을 했다가 다시 전입신고를 하라고 했다더군요.
배우자가 집주인 만나서 새로 계약서를 둘이 써온걸 보니 집주인이 해달라는대로 다 해주는식으로 써오고(공증은 안받았어요) 지인은 분기탱천해서 그렇게는 못하겠다!
집주인이 자기가 보증금 못줄 사람 같아 보이냐고 화냈다는데 거참...
아마 지인네가 전세권 설정해서 우선순위가 1순위일텐데 그거때문인거 같은데 못하겠다고 하니까 나가라고 했다고 해서 이사비 달라고 하니까 주겠다고 했다가 다시 전화와서 자기 생각만 너무 했다면서 다시 이야기 해보자는 식으로 연락왔다길래
그냥 법대로 내년 3월까지 있으면서 다른집 알아보라고 조언해줬습니다.
그나마 청약 돼서 2-3년만 고생하면 되니까 불행중 다행이긴 한데 모르는 사람이나 사람좋으면 그냥 당할수도 있을거 같아요.
이 경우보다 더 한 경우도 많은것 같고요.
이렇게 역지사지 안되고 자기생각만 하는 집주인이 있으니 임대인들이 욕먹는거겠죠.
전세권 설정이 되어있었으면 이런 요구를 굳이 하진 않았을 거예요.
네 전세권 설정한 날짜가 중요하기 때문에 전세권 설정이 되어있었으면 임차인이 잠시 전출/전입한다고 임대인이 취할 이득은 딱히 없었을 겁니다.
네 전세권 설정이 되어있었으면 전출/전입 한다고해서 기존에 있던 전세권이 나중에 발생한 대출(근저당)보다 후순위로 밀리지 않아요. 근데도 굳이 전출을 해달라고 하는 건 전세권이 안 되어 있는 걸 아니까 그러는 걸 거에요. 전세권 설정 없이 확정일자/전입신고+실거주로 우선변제권이 살아있는 상태일 텐데, 여기서 전출시켜버리면 우선변제권이 없어지니까 전출해달라고 그러는 겁니다.
전세권이 설정되어있으면 전출 나가도 권리 순위 변동은 없어요.
전세권이 설정되어 있어도 전출하면 우선순위가 바뀌고, 임대권 설정을 별도로 해야지만 우선순위가 유지된다고 합니다.
이건 좀 다른 사례입니다.
링크의 내용은, 우선변제권이 있는 상태에서 보증금을 못 받고 전출을 나가야 하는 상황이라서, 임차계약이 끝난 후에 대한 얘기입니다. 다시 말해서 임차권은 돌려받지 못한 보증금에 대해 우선순위를 유지시키기 위한 제도입니다.
전세권은 우선변제권(확정일자/전입신고+실거주)와 비교되는 개념으로 임차계약 기간 동안 내에 대한 권리이고 임차권은 임차계약 종료 후에 대한 권리라고 보시면 됩니다.
(전세권 설정 후 전출 했을 때 우선순위가 바뀌는 것이 아니라, 전세권 설정을 근저당 설정일 이후에 설정했기 때문에 후순위에 설정되는 것 뿐입니다. 전입하면서 전세권을 설정했으면 당연히 근저당보다 앞섭니다)
주택임대차보호법상 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다." 이기 때문에 전세권 설정을 근저당 설정 이후에 한 것과는 무관한 것으로 보입니다.
임차권등기는 임차인이 임의로 할 수 있는 게 아니고 임차권등기명령신청을 통해 법원으로부터 임차권등기명령 결정을 구하면 그 때 집행을 통해 임차권이 등기될 수 있는 겁니다. 임차권등기 신청의 요건은 임대차가 종료된 이후여야만 가능한데, 링크 내 사례는 이미 임대인과 임차인이 계약 해지에 대한 합의가 있는 걸로 소개됩니다. 보증금을 되돌려주지 못할 뿐인 것이구요.
만일 임대인이 만기 1년이 남았으니 계약 해지를 해줄 수 없다고 하면 임차권등기명령 신청도 하지 못합니다.
"제삼자에 대하여 효력이 생긴다" -> 이걸 대항력이라고 하지만, "이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다" -> 전출 시 대항력이 없어집니다.
임차권이란 게 원래는 없던 권리인 것을 임차권등기명령 결정이나 결정 집행을 통해 생기는 것이 아니라, 사실 임대차계약을 통해서 이미 설정된 것인데, 임차권등기명령을 통해서 원래부터 있던 임차권을 등기부등본에 올리기만 할 뿐인 것이라서 그렇습니다.
전세권은 전입신고와 실거주를 요건으로 하지 않기 때문에, 거주하는 집이 여러 곳인 경우 등에 필요하기는 합니다. 그런 경우가 아니면 일반적으로 전출 시에 임차권등기명령신청을 하지 않아도 되는 것 정도 외에는 굳이 등기비용을 들여서까지 얻는 이점은 없긴 합니다.
심지어 전세권은 임차권과 달리 토지와 건물 각각에 대해 전세권을 별도로 설정해야하는데, 대부분 이걸 잘 몰라서 건물에만 설정하고 나중에 경매로 배당을 받을 때는 토지 부분에 대해서는 배당을 받지 못하게 됩니다.
댓글로 많이배웁니다!
사실이죠.
세입자 후순위로 해서 은행대출 받을려는 사람인데
당연히 보증금 못줄 집주인이 맞죠.
보증금 못줄사람으로 보이냐
: 빼박입니다
인생에서 엮이지않아야 합니다
아이들이 셋이나 있어서 여러가지로 힘드시겠지만 최대한 받아낼 거 받으시고 탈출하시라고 전해드리세요
= 보증금 못주는 상황이다
이것은 진리
그냥 계약기간 채우고 이사가는게 나을듯 하네요.
집주인이랑 싸우면서 사는게 여간 피곤한 일이 아니거든요.
똥이 무서워서 피하는게 아니고 더러워서 피하는 그런거죠. ㅠ_ㅠ
즉, 문제 생기면 은행 먼저 받아가고 세입자는 남으면 받아가란 애기죠.
이런 경우 전세금 날릴 확률이 무척 올라갑니다.
이미 보증금 위험해 보이는데요 ㄷㄷ