클리앙 17년차 중년 아재입니다.
최근에 우여곡절끝에.. 올해초 신축상가분양을 받았었습니다.
(건물이 아닌 일부층의 일부 호수 )
(왜 이걸 아무생각없이 했는지.ㅠㅠ)
최근에 여기저기 부동산 카페어서 " 집 등기는 쳐봤냐 ?" 라는 말을 2016년에 실행한 후 약간의 자신감과
얼마나 많은 고민과 검토와 망설임과 그리고 실행력 .. 맘 조리는 것까지. 깨닫고
암튼 결론은 안정적 임차인을 구했습니다만.
돌이켜 보면 아찔해서 오늘 주말에 출근해서 월급루팡질을 하기로 맘먹고 조금 적습니다.
발단은 올해 2월...
남양수 다산신도시 지금지구 제2청사 상업지역에 신축상가분양건을 아내가 이야기하고 부터 입니다.
우선 통건물이 아닌 1개층 고층에 작은 것이라 분양가가 쌌고
임차인은 아내가 작은 개인사업을 하는데. 자기가 들어가면 되고 저에게 임대료 내준다고 하니.
부담이 없었었죠. 그런데..
대출은 60% 나오는데 나머지는 뭐 마통에
알아보니 개인사업자를 내면 사업자추가대출?이 나온다고해서
에라 모르겠다 하고 계약했습니다.
그런데..
신축상가는 진짜 고수의 영역이었더군요
지금 생각해보면 아찔합니다.
우선
1. 시공사와 시행사가 뭔가 트러블이 나서 안지어지는 경우가 태반
ex) 창동민자역사. 분양대금 가지고 튀기 등
2. 준공이 될지 안될지
3. 되어도 부실공사 등으로 하자발생할지
4. 처음 호재가 반영이 안될경우 다반사
5.안정적 임차인 구하는 것. (가장중요)
중요한 것은 이 단계마다 별도의 보호장치 나 안전장치가 없습니다.
그냥 야생, 무방비상태 입니다.
총알이 없어서 태반을 대출받고 계약을 했습니다.
다행히 하자 없이 건설대금 다 시공사에 잘 주고 혹시 유치권 행사 이러한 불미스러운 일 없이 준공은 되었습니다.
분양대금이 다가 아니더군요
취득세, 법무사 비용. 공실관리비, 선수관리비. 예치금 등등
문제는 4월말 준공후. 사정이 생겨 집사람이 들어가기 곤란하다고 하는것이었죠
이른바 공실상가 문제가 저에게도 생겼습니다.
생각보다 관리비가 비싸고 면적이 커서 1인 소규모 사업자로써 부담된다는것
지금있는 작은 가게에서 신규상가로 옮긴다면 열심히 자기착취만 해야되고 너무 힘들거 같다는것.
우선 동의했습니다.
그리고 5월부터 며칠전 까지 묵묵히 티는 안냈지만
공실관리비에 대출이자에 . 참. 내가 뭐하러 이 호구짓을 했나 속으로 후회했으나
티는 내지 않았죠. 아내와 둘이서 7월부터는 수많은 부동산과 홍보등으로 주말마다 다녀서 그런지
게다가 분양시 이야기한 호재는 제대로 안되었습니다. 남양주 제2청사는 언제들어올지 완전 미정이었고
주변 상가부지는 언제 착공할지
게다가 위에 진건지구 공실상가가 많아져서 렌트프리다 뭐다 해서 전체적으로 상권이 다 제대로 형성되지 않고 장기침체 느낌이 나서 조마조마 했습니다.
분양할때 임차인 다 맞춰 주겠다. 다 알아서 한다.
ㅎㅎ 이걸 제가 믿었다니 걍 호구죠 호구..
제 아내가 열심히 뛰었습니다.
주말마다 인근 부동산 수백군데. 인터넷 사이트 어플 다 올리고
소개하고..
행운이 왔습니다.
다행히. 기대도 안했던 근로복지공단 남양주지사가 7층에 통으로 들어왔고, 스크린골프도 통으로 들어와서
나름 활성화가 되기 시작했습니다.
(이건 걍 행운과 같은 것이었습니다.)
마침내 8월말에 대규모 필라테스 하신다는 분이 제 상가와 옆상가를 터서
보증금 꼼꼼히 특약조항 넣어서 계약했습니다. 그리고 보증금 완납받고 열쇠 넘겨줬습니다 ㅠㅠ
(4년 약정 - 2년후에 임대료 갱신조건 특약 포함)
속마음은 이제 돈벌었다. 월세받는다가 아닌.
(수렁 또는 터널에서 벗어난 느낌입니다. 매우 만족합니다.)
사실 세받아 봐야 대출이 커서 대출이자. 그전에 공실관리비, 관행상의 몇개월 렌트프리, 여태까지 들어간 취득세, 재산세, 매년 2번 부가가치세, 종합소득세
공실일때 위험, 계약종료시 잘 나갈수 있을지.
생각보다 쉽지 않은 듯 합니다.
갑자기 주변에 임대인들 또는 상가 주인들이 다 대단하게 느끼고
절대 월세 받는거 쉽게쉽게 안보이네요
아 그리고 상가 분양가 눈탱이 장난아니네요
1층 코너에 커피 운영하는것 문의해보니
분양받은 분이 하는데. 세상에 14평 상가 분양가 11억(?) 이라고..
여기 외곽 신도시 아직 상권 형성전인 지역인데..
도대체 제가 어떻게 홀려서 여기 들어와서
이 정글에서 운좋게 그나마 살아났는지 모르겠습니다.
어떻게 보면 부부에게 서로 남탓하는 위기일수 있는데
묵묵히 힘써준 아내가 고맙고. 아내도 저에게 그렇게 대범하게
잘 기다려주고 믿어주어서 서로 감사합니다.
같이 애써준 아내가 제일 고맙네요
위기를 부부가 같이 극복한만큼 자신감도 생기구요
PS)
구체적으로 일일이 중요한 사항을 다 언급못하지만
1. 권리분석 (입지 분석)
2. 자금조달계획 (반드시 플랜b 포함) - 공실을 얼마나 감당할수 있을지 (중장기 계획까지)
3. 임차인 유치계획
4. 고민의 순간에 같이할 동반자 (파트너) -- 파티로 하면 훨 낫더군요
등이고. 최근 신축상가는 렌탈프리, 개정된 임대차보호법, 협상력 등 정말 노력을 많이 기울여야 합니다.
수없이 많이 다니면서 발로 뛰었네요
쉬운 건 없었습니다
게다가 물류혁명, 1인가구 증가, 배달 택배의 증가 등으로 핵심 위치의 메머드상가가 집중현상이 심해져서
부도심이나 약한 상관은 다 블랙홀처럼 빨려들어가죠
성공시 수익율도 낮고 돈도 많이들고 절대 말립니다.
"인생이 무료하면 지역주택조합을 해라" 라고 한다면
"진짜 위험을 감수하고 싶다면 잘모르는 지역의 신축상가를 분양받아라" 라고 하고 싶네요
신도시가 다 그렇지만 진건지구는 좀 심각하더라구요..
아직도 엄청나게 비어있습니다..
월세를 내리는게 힘든가봐요.. 이자만이라도 받고 월세 내줄텐데..
임대인 구해주겠다고 못구하면 관리비 내준다고 하던데.. 아휴..맘고생 많으셨을듯요
전 그나마 간신히 탈출 (?) 했습니다. ㅎㅎㅎ
잘 되다가도 주변 환경으로 인해서 망하는 수도 있구요.
쉽지 않군요.
신도시 상가는 세입자들이 장사가 잘 될수가 없습니다
좀만 잘되면 근처에 생기고 또 생기고 또 생기고
결국 세입자들이 못버티니 상가주인들은 공실 걱정이
되죠
신도시 개발하면서 상가자리를 너무 많이 만들었어요
지인통해들은말이1층만 분양하면 본전뽑는다고 하더라구요
진건지구 상가 아직도 텅텅인데 아울렛이랑 현대프리미엄캠퍼스 들어서면 난리도 아닐겁니다
신도시 상가분양은 진짜 신중에 신중을 기해야합니다