안녕하세요. 닥터보험입니다.
대출규제 등으로 부동산 가격은 높아 만 지고 전세 계약을 했는데 보증금을 반환 못 받는 사례가 늘고 있습니다.
전세 주택 보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 준비해야 하는지 알아 보겠습니다.
전세 계약이 만료된 뒤 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인이 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 발생한 전세보증금 반환보증보험(전세반환보증) 사고는 2,799건, 사고 총액은 5,790억원에 이른다. 2020년보다 각각 391건, 1,108억원 늘었다. 전세반환보증에 가입하지 않은 피해자까지 고려하면 그 수는 훨씬 늘어난다. 피해자 대다수가 2030청년세대하는 점도 안타깝다.
☆ 전세보증금 지키려면, 전세 사기부터 피해 가자
애초 보증금을 떼어먹을 심산으로 세입자를 속이는 전세 사기는 무조건 피하고 봐야 한다. 전세 사기의 주요 유형들을 파악해 두고 계약 시 철저히 점검하도록 하자.
1. 월세집에 전세 계약 주의
대리인이 집주인에게 월세 계약 체결을 위임받고 임차인과는 전세 계약을 맺어 보증금을 가로채는 사기 수법이다. 월세 세입자가 집주인 행세를 하며 다른 임차인과 전세 계약을 체결하는 경우도 있다.
2. 깡통전세 주의
깡통전세란 전세가격이 매매가격에 육박하는 것을 말한다. 매매 시세보다 비싼 가격으로 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 돌려주지 못하게 될 경우 주택이 경매에 넘어가기도 한다. 아직 시세가 형성되지 않은 신축 건물에서 많이 발생한다.
3. 이중계약 주의
집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법으로, 부동산중개인 없이 임대인과 직거래하는 경우 발생할 수 있는 사기다.
4. 신탁사기 주의
소유권이 신탁회사에 넘어간 집을 위탁자가 멋대로 임대차 계약을 맺고 보증금을 챙기는 사기 수법이다. 최악의 경우 세입자는 불법점유자로 몰려 보증금을 모두 잃게 된다.
☆ 사전 예방이 최고다! 전세입자 필수 지식
1. '전세권 설정' VS '확정일자+전입신고'
임대보증금을 지키기 위한 가장 쉬운 방법은 임차인 스스로 대항력을 갖는 것이다. 대항력은 임차인이 계약한 보증금과 계약기간을 보전 받을 권리를 말한다. 대항력을 갖추는데 필요한 조건으로 '전세권 설정'과 '확정일자+전입신고'를 하는 방법이 있다.
'확정일자+전입신고'는 집주인의 동의가 불필요하고 비용이 저렴해서 통상적으로 많이 이용한다. 단 대항력이 '확정일자+전입신고' 당일이 아닌 다음날 0시에 발생한다. 만약 집주인이 '확정일자+전입신고' 한 날과 같은 날에 대출을 받을 시 후 순위로 밀려나게 된다. 이에 대비해 계약시 특약란에 '이사다음날까지 대출 등 새로운 권리관계를 설정하지 않으며 만약 새로운 권리관계가 있을 시 계약은 무효이다'라는 특약을 명기해 두도록 한다.
'전세권 설정'은 당일부터 효력이 발생하며 전입신고와 확정일자가 필요하지 않다. 단 비용이 많이 발생하며 집주인의 동의가 필요하다는 게 단점이다. 또 '전세권 설정'을 한다고 하더라도 후순위가 선순위로 되지는 않는다. 따라서 '확정일자+전입신고'를 할 수 없는 업무용 오피스텔, 기숙사의 경우 전세권 설정을 하면 된다.
2. 전세보증보험으로 안전장치
전세보증금반환보증보험(전세보증보험)에 가입하는 것도 고려해 보자. 전세금반환보증보험은 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)해준 뒤 추후 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도이다.
전세보증보험은 SGI서울보증의 전세금 보장신용보험과 HUG 주택도시보증공사의 전세 보증금 반환보증보험이 있다. 상품을 비교해 자신에게 맞는 보험을 선택하면 된다.
3. 우선변제권 확보하고 유지하기
세입자는 대항력과 우선변제권을 확보하고 유지해야만 보증금을 보장받을 수 있다. 우선변제권이란 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리다. 대항력은 '확정일자+전입신고'로 유지하면 된다.
그러나, 불가피하게 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 된 경우에는 대항력 및 우선변제권을 보장받을 수 없다. 이럴 때는 반드시 임차권등기 명령을 신청해서 우선변제권을 유지해야 한다.
임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 '임차권등기명령신청'을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있다.
4. 집주인과 직접 계약하기
계약은 중개인 입회하에 임대인과 직접 하는 것이 원칙이다. 등기상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인하는 절차도 반드시 거쳐야 한다. 잔금 역시 집주인 계좌로 보내야 한다. 만약 대리인과 계약하게 되는 경우라면 전·월세 여부, 위임장 위조 여부도 확인해야 한다. 국가공간정보포털에서 등록 중개인인지도 확인한다.
☆ 전세보증금 반환 분쟁 대응법
1. 증빙자료 준비하기
세입자는 계약 종료일 1개월 전에 종료하겠다는 의사를 표시해야 한다. 집주인에게 종료 의사를 전달하고 전세보증금을 언제 돌려받을 수 있는지, 구체적인 보증금반환 방안은 무엇인지 등을 확인하는 과정에서 전화 녹취, 문자 자료 등의 근거를 남겨두어야 한다. 전세 계약 시 중개했던 공인중개사에게도 같은 내용을 문의해서 기록을 남겨둔다.
2. 내용증명 보내기
집주인이 답장을 회피하거나 반환하지 않고 시간을 끈다면 다음 단계로 내용증명을 보낼 수 있다. 집주인을 압박하여 원만하게 문제를 해결함으로써 소송으로 번질 때 발생하는 비용과 시간을 절약할 수 있다. 다만 내용증명은 법적 강제력이 없다.
내용증명을 우습게 여기는 집주인이 있을 수 있는데 법무법인에 의뢰하여 법무법인 명의로 내용증명을 보내는 것이 더 효과적일 수 있다.
3. 전문기관의 도움받기
내용증명 등의 노력으로도 보증금반환이 이뤄지지않는다면 지급명령 신청과 보증금반환소송을 청구하는 민사적 방법으로 해결해야 한다. 요즘에는 셀프 소송을 진행하기도 하지만 전문가의 도움을 십분 활용하는 것을 권장한다. 주택도시보증공사에서 운영하는 전세 사기 예방센터 같은 전문기관에 문의하여 상담하는 것이 필요하다. 경기도에서는 '깡통전세 피해 예방 상담센터'를 운영하고 있는데 경기도민은 무료로 법률상담을 받을 수 있다.